Placer 1 000 € sur un livret sécurisé à 3% avec une inflation à 5% revient mécaniquement à voir son capital se déprécier chaque année et promet des maux de tête à de nombreux investisseurs… dès lors, comment « vaincre l’inflation » sans prendre des risques inconsidérés ?

L’immobilier est souvent considéré comme offrant une protection naturelle que n’ont pas d’autres actifs au risque inflationniste pour deux principales raisons.

Il est essentiel que le bail signé entre un propriétaire et un locataire intègre une clause prévoyant l'indexation annuelle du loyer. Cette révision est prévue à date anniversaire et se cale sur l'évolution de différents indices en fonction de la nature de l’actif : IRL pour le résidentiel, ILC pour les commerces, ILAT pour les bureaux.

Ces indices sont directement corrélés avec l’inflation et publiés par l’INSEE trimestriellement. Ce mécanisme ajuste donc annuellement le loyer en lien avec l'évolution du coût de la vie et permet à la rentabilité de ce placement de ne pas (trop) se dégrader pour cause d'inflation.

A titre d’exemple, si un loyer est de 100 € en 2022 et si l’inflation se maintient à 5% pendant 4 ans, ce loyer sera progressivement ré-évalué jusqu’à 122 € quatre ans plus tard. Avec ce mécanisme, l’immobilier est un des rares actifs, avec les obligations indexées sur l’inflation (OATi) à disposer d’une couverture explicite contre l’inflation.

De nombreux facteurs liés à l’inflation influencent plus ou moins directement la valeur d’un actif immobilier. Des facteurs qui tirent les prix vers le haut :

• L’augmentation des coûts de la construction et de la rénovation vont conduire les promoteurs à augmenter les prix d’acquisition dans le neuf

• Une augmentation des salaires qui augmentent le pouvoir d’achat des ménages (montant des loyers ou capacité d’investissement)

Un facteur essentiel qui impacte les prix à la baisse : l’augmentation des taux d'intérêt surenchérit le coût de financement des acheteurs et limite la capacité d’investissement.

Si l’effet de ces différents facteurs est difficile à évaluer, les analyses de l’INSEE tend à montrer que sur des périodes longues, les prix de l’immobilier sont dans l’ensemble assez sensiblement corrélés à l’inflation.

S’il n’existe pas de solution miracle, une gestion et une stratégie d’investissement rigoureuses (négociation des baux, actualisation des loyers, choix des actifs et négociation commerciale…) peut conduire à constituer un patrimoine qui sera beaucoup plus résilient face aux effets de l’inflation.

« Au total, retenons que la classe d’actif « immobilier » offre une protection naturelle que n’ont pas d’autres actifs au risque inflationniste, mais n’est pas totalement immune à ce risque. »

Yann Tampereau - Chef Économiste - Responsable des Études Économiques & Financières

Caisse des Dépôts

Post de blog du 4 avril 2022 - Inflation, amie ou ennemie de l’immobilier ?

https://www.caissedesdepots.fr/blog/article/inflation-amie-ou-ennemie-de-limmobilier