Le guide complet de l'investissement immobilier fractionné en 2024

L’immobilier fractionné est une nouvelle forme d'investissement permettant à plusieurs investisseurs d'acheter ensemble des biens immobiliers importants et d'accéder à des taux de rentabilité compétitifs. Porté notamment par le marché de l'immobilier digital et la multiplication des plateformes spécialisées telles que Tantiem, ce mode d’investissement est particulièrement populaire depuis 2023.
A travers ce guide, vous serez à même de comprendre de façon précise les intérêts de l’investissement fractionné, mais aussi comment y participer !

L’immobilier fractionné est de plus en plus prisé des investisseurs car il permet d’investir dans la pierre et diversifier son patrimoine avec de faibles sommes, dès 100€.

Le projet immobilier sera pris en charge par plusieurs co-investisseurs qui détiendront donc des fractions de la propriété. Ils se partageront ensuite les bénéfices en découlant, pouvant provenir aussi bien de loyers que d’une plus-value de cession. Les projets immobiliers peuvent aussi bien concerner des logements, commerces, bureaux…

La performance moyenne de l'immobilier fractionné est de l'ordre de 6 à 9% net, et dépend de 2 facteurs principaux :

• Les revenus locatifs provenant du loyer payé sur le bien

• La valeur du bien, qui peut fluctuer au fil du temps mais qui, sur le long terme, tend à s'apprécier.

Immobilier fractionné, tokenisation, SCPI... il est facile de s'y perdre ! Voici en synthèse les différents types d’investissement fractionné auquel vous pouvez accéder aujourd'hui :

L’immobilier fractionné en direct

L’immobilier fractionné en direct est l’investissement fractionné « classique ». Il porte sur une seule propriété (immeuble, appartement…).

Le ticket d’entrée minimum est faible, oscillant en général entre 100 et 1000€. Les rendements sont généralement compris entre 7 et 9%. C’est sur ce type d’investissement que se concentre cet article.

Tantiem est aujourd'hui la première plateforme d'immobilier fractionné en France, proposant à des investisseurs de l'immobilier commercial ou résidentiel. Le principe est simple : de nouveaux biens sont proposés chaque mois, les investisseurs peuvent souscrire des parts et se partager les revenus locatifs et la plus-value potentielle à la revente. Ils se constituent ainsi un portefeuille immobilier à leur main.

Les SCPI

Présentes depuis les années 60, l'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est finalement une forme d'investissement fractionné, à la différerence qu'une SCPI est un fonds qui détient et gère un parc de biens immobiliers.

Le ticket d’entrée est généralement plus élevé que pour l’immobilier fractionné en direct, et est en général supérieur à 1000€. Les rendements sont plus faibles, en moyenne de 5% en 2023.

L’avantage principal d’une SCPI est la diversification offerte puisque les biens proposés sont déjà associés dans un portefeuille diversifié. A contrario, la SCPI offrira moins de transparence que l'immobilier fractionné qui porte sur un actif immobilier spécifiquement choisi.

Nous avons détaillé dans cet article complet les différences entre les SCPI et l'immobilier fractionné.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier (aussi appelé financement participatif) est un autre type d’investissement fractionné.

Il consiste à financer un projet de promotion immobilière (construction d’un bien dans la majorité des cas). Le ticket d’entrée se situe généralement entre 100 et 1000€ et les rendements sont en moyenne assez attractifs, pouvant monter jusqu’à 10%.

Le crowdfunding immobilier s'apparente à un prêt à un marchand de bien ou un promoteur immobilier, et ne permet donc pas d’accéder à la plus value de cession. Si le bien immobilier prend de la valeur, l’investisseur n’en bénéficiera pas.

Le risque liée au promoteur, tout particulièrement en 2023-2024 est aussi beaucoup plus élevé, justifiant des primes de risque et donc un rendement plus élevé.

Nous avons détaillé dans cet article complet les différences entre le crowdfunding et l'immobilier fractionné.

L’investissement fractionné en actions et ETF

L’investissement fractionné peut aussi parfois désigner la possibilité d’investir dans de petites quantités d’actions en bourse et d’ETF.

Certaines plateformes comme Trade Republic offrent la possibilité d’acheter des actions à forte valeur pour une fraction de leur valeur. Prenons l’exemple de l’action LVMH. Sa forte valeur la rend inaccessible pour certains investisseurs qui voudraient pourtant s’exposer au cours d’une telle société pour diversifier leur patrimoine.

La possibilité d’acheter des fractions de l’action rend cela possible : il est par exemple possible d’acheter 10% de l’action de la société LVMH en payant 10% de la valeur de l’action en bourse.
La même chose est possible pour les ETF, permettant d’investir dans des ETF populaires comme l’ETF S&P 500 Index de Vanguard.

Nous vous détaillons dans la suite de cet article plus précisément l'immobilier fractionné en direct, visant à acheter des parts d'un bien immobilier afin de se partager les revenus locatifs et la plus-value à la revente.

L’immobilier fractionné possède de nombreux avantages : que sont-ils vis-à-vis des autres types d’investissement fractionné et des autres investissements immobiliers de façon plus globale ?

La simplicité du processus

A la différence d’un placement immobilier classique, qui est un processus chronophage, l’immobilier fractionné se démarque par sa simplicité.
En effet, l’investissement immobilier requiert une recherche préalable de bien, mais aussi de lourdes procédures administratives, juridiques et financières. Le suivi d'un bien, à savoir sa gestion locative ou les déclarations fiscales est aussi souvent sous-estimé et coûteux.

L’immobilier fractionné en direct permet d’investir dans la pierre en quelques clics, en se connectant à une plateforme et en sélectionnant directement le projet dans lequel il souhaite investir. L'intégralité de de la gestion est entièrement effectuée par la plateforme.

L’accessibilité des projets

Un autre avantage de l’immobilier fractionné est bien évidemment son accessibilité. Un placement immobilier classique nécessitera dans la plupart des cas un apport initial de capital d’au moins 10 000€, le mettant donc hors de portée des bourses les plus modestes.

L’immobilier fractionné, à l’inverse, permet souvent de prendre part à un projet moyennant une participation très faible, parfois même à partir de 100€.

Cela permet non seulement aux investisseurs modestes de s’exposer à l’immobilier, auparavant inaccessible, mais aussi de diversifier le portefeuille de façon plus importante en investissant des petites sommes sur plusieurs projets au lieu de concentrer tout son capital sur un seul.

La rentabilité des projets

L’immobilier fractionné offre des taux de rentabilité souvent plus intéressants que ceux auxquels accèdent les particuliers qui investissent en propre dans l'immobilier. Les plateformes accèdent en effet à des biens off market ou des actifs professionnels (immobilier commercial, résidences hotelières, etc), offrant un couple rendement /risque plus intéressant.

Pour des investissements relativement peu risqués (par exemple l'achat d’un bien dans une zone à forte tension locative, et mise en location de celui-ci), les rendements locatifs nets (déduisant les frais divers facturés au cours de la transaction) se situe entre 5 et 8%, hors potentielle plus-value à la revente.

Concrètement, en investissant 1000€ dans un projet avec 7% de rendement, la somme des loyers perçue chaque année sera de 70€ net (hors éventuelle hausse liée à une indexation des loyers). Les modalités de versement se rapprochent très souvent de celles d'un investissement en nom propre, avec des versements mensuels des loyers.

La régularité des versements

La régularité des versements est en effet un atout phare de l’immobilier fractionné comparé aux autres investissements. En effet, comme un placement classique avec mise en location, il permet aux investisseurs de toucher des revenus passifs avec une part de loyer mensuel, proportionnel au capital investi.
Cela constitue un atout non négligeable dans le cadre d’une recherche de cash-flows réguliers.

Comparativement, une SCPI offrira des versements trimestriels, et le recours au crowdfunding ne permet une récolte des bénéfices qu’à la fin du projet, donc selon la durée du projet autour de 2 à 5 ans après.

Une liquidité de l'investissement

L’investissement en immobilier est par définition même relativement peu liquide. Toutefois, ce point ne concerne pas l’immobilier fractionné en direct puisque plusieurs plateformes mettent progressivement en place des places de marché afin de revendre ses parts sur un marché secondaire après une ou deux années de détention.

Cet avantage est à comparer aux investissements en SCPI, qu’il est conseillé de conserver sur le long-terme au vu de l’importance des frais d’entrée (entre 8 et 10% en moyenne qu’il convient d’amortir sur le long-terme donc) et en crowdfunding où l’argent investi sera complètement bloqué pendant la durée de l’opération. La durée de détention moyenne d'une SPCI est de 22 ans en France !

Comme tout placement, l’immobilier fractionné comporte certains risques à garder en tête avant toute opération.

Risque de perte en capital

Comme tous les placements, il n’y a pas de garantie absolue dans l’immobilier fractionné.

Bien qu’étant peu risqué comparé à un projet de promotion immobilière - où la construction totale d’un bâtiment est requise et est sujette à toute sorte d’incident - une perte de capital est possible si le bien est revendu à une valeur inférieure de l'achat.
Ainsi, même si l'immobilier est historiquement une valeur refuge depuis plusieurs dizaine d'années et si les plateformes s'efforcent à acheter au meilleur prix, les investisseurs peuvent être amenés à perdre une partie de leur apport initial et doivent en être conscients.

Un rendement inférieur à celui prévu

Les rendements indiqués sur les plateformes ne sont donnés qu’à titre indicatif. Les rendements réels peuvent être différents pour ces deux principales raisons :

• Coûts non anticipés : Des coûts non anticipés, ou plus élevés que prévus pour une rénovation ou des travaux sur le bien peuvent affecter la performance et impacter les bénéfices des investisseurs.
  

• Loyers impayés : Des loyers impayés peuvent engendrer un retard dans le versement des mensualités, voire un non-paiement en cas de problème avec l’assurance.

Fluctuation du marché

Les placements sont sensibles aux fluctuations du marché. Une hausse comme une baisse du prix du bien peuvent être préjudiciables :

• En cas de hausse du prix du bien, le capital investi prend de la valeur. Par exemple pour un placement de 100€ sur un bien valorisé à 100 000€, l’investisseur possède une fraction équivalente à 0,1% du bien. Si la valeur du bien monte à 150 000€, il possèdera toujours 0,1% du bien soit une fraction d’une valeur de 150€. Si ce dernier souhaite vendre ses parts sur une marketplace secondaire, il pourrait donc potentiellement réaliser une plus-value. Pour ce qui est des loyers, l’investisseur ne sera bénéficiaire que si ceux-ci sont ajustés et donc augmentés proportionnellement à l’augmentation de la valeur du bien. Dans le cas contraire, le montant reçu resterait le même mais représenterait un pourcentage moindre de la valeur du bien.
  

• En cas de baisse du prix du bien, la fraction possédée par l’investisseur perdra de la valeur.

Il est donc important de diversifier son portefeuille d’investissements pour éviter une exposition trop importante aux fluctuations d’un marché.

L’accessibilité de l’immobilier fractionné est un de ses atouts majeurs. Non seulement il est possible d’investir avec une faible somme mais les plateformes sont intuitives et fournies, et permettent une prise d’information optimale pour la sélection du bien. Mais comment, concrètement, investir de la sorte ?

Les étapes à suivre pour se lancer dans ce type d’investissement sont les suivantes :

• Création d’un compte sur les plateformes dédiées : C’est la première étape du processus et elle est essentielle. Il est conseillé de créer un compte sur un maximum d’entre elles pour avoir accès à un large panel de biens et pouvoir faire un choix réfléchi.
  

• Recherche du bien : Les différents biens proposés doivent être examinés pour évaluer leur intérêt. Les points principaux à relever sont, bien évidemment le taux de rentabilité mais aussi le gérant du bien (le particulier ou l’entreprise chargée de le mettre en location) et l’état de l’immobilier sur la zone géographique ciblée par exemple.
  

• Dépôt du capital : Une fois le bien choisi, il convient de déposer la somme correspondant à la hauteur de la participation recherchée. Il est important de respecter ses limites d’investissement mais également de calculer ses gains potentiels avec le taux de rentabilité affiché. Un capital minimum d’entrée est fixé par l’opérateur pour chaque bien proposé.
  

• Récolte des revenus : Chaque mois, une somme d’argent provenant de la location du bien sera perçue.

Le choix de la plateforme est une étape cruciale pour se lancer dans l'immobilier fractionné.

Celles-ci ont différentes caractéristiques qu’il convient d’examiner. Parmi celles-ci, les plus importantes sont :

• Type de biens proposés : Les biens proposés doivent être le plus diversifiés possibles mais surtout convenir à la recherche de l’investisseur, par exemple si celui-ci recherche uniquement à investir dans des commerces.
  

• Rendement moyen : Le rendement moyen doit être le plus haut possible pour maximiser les bénéfices.
  

• Structuration juridique : il conviendra de choisir un modèle obligataire avec hypothèque de premier rang. Le modèle obligataire offre en effet des rendements fixes (obigations réglementées par l’AMF) et offre une plus grande sécurité avec la garantie de l’hypothèque (biens saisis en cas de défaut de paiement). Le modèle de royalties est moins sécurisé car non reconnu par l'Autorité des Marchés Financiers.
  

• Frais de la plateforme : Les frais facturés sur chaque transaction, et principalement les frais d’entrée (que nous examinerons en détail) doivent être examinés car ils peuvent réduire significativement les bénéfices touchés. Un opérateur facturant des frais moindres sera donc préféré.

Les principaux sites permettant d'investir en immobilier fractionné sont les suivants:

Tantiem

Tantiem est la plateforme qui propose aujourd’hui la plus grande diversification de biens. Lancée fin 2022, Tantiem a déjà proposé une dizaine d'opérations financées par plus de 2000 clients, avec des rentabilités atteignant 8% net.

Tantiem permet d’investir aussi bien sur du résidentiel que sur des commerces, et cela concerne des biens dans toute la France. Les biens ciblés sont généralement localisés dans les grandes agglomérations et représentent donc des investissements sûrs.

Le modèle employé est un modèle obligataire avec hypothèque de premier rang et le capital minimum d’entrée est fixé à 100 euros. Les rendements moyens sont attractifs, entre 5 et 8% et les frais d’entrée sont assez modestes, à 8% voire moins selon le bien.

Meute Invest

Meute Invest est une plateforme positionnée sur le résidentiel. La somme minimale requise est plus importante (200 euros), avec un modèle obligataire et des rendements moyens sont compris entre 3 et 6%. Meute a financé 3 biens depuis 2023.

Fragments

Filiale du groupe Prello, Fragments s'est lancée récemment et propose d'investir dans des biens immobiliees en zone periurbaine.