L’immobilier fractionné tente de percer malgré la crise

Le Monde a publié le vendredi 13 octobre 2023 un article sur l'immobilier fractionné mentionnant notamment Tantiem (voir l'article sur le site du Monde). Cet article étant réservé aux abonnés, nous reproduisons exceptionnellement le début de cet article ci-dessous.
L'article est signé Aurélie Fardeau, illustration Colcanopa. Les liens hypertextes ont été ajoutés par l'équipe de rédaction de Tantiem

Malgré la crise actuelle, l’investissement immobilier continue de séduire les épargnants français. Pour capter une frange toujours plus large de Français, une ribambelle de nouveaux acteurs a vu le jour, proposant d’investir avec seulement 1, 10 ou 100 euros, grâce à l’immobilier fractionné.

Le concept est assez simple : la plate-forme repère un bien immobilier et le propose à sa communauté d’investisseurs. Elle lève des capitaux auprès de ces derniers, acquiert le bien et reverse ensuite une quote-part des loyers aux porteurs. « Nous proposons un produit lisible, avec lequel l’investisseur sait précisément ce qu’il acquiert », plaide Eric Prinet, directeur général de la plate-forme Tantiem.

En cela il se distingue des fonds immobiliers non cotés, tels que les sociétés civiles de placement immobilier, qui donnent accès à un parc immobilier comportant une multitude d’immeubles. Revers de la médaille : ce sera à vous de constituer votre portefeuille en diversifiant les emplacements et les types de bien.

Selon les acteurs, différentes propositions existent. « Nous ciblons de beaux immeubles en centre-ville difficiles à acheter en direct pour un particulier », précise Thomas Penet, le président de Tantiem. La première opération a porté sur un local commercial à Bayonne (Pyrénées-Atlantiques) de plusieurs centaines de milliers d'euros.

Tantiem propose actuellement une opportunité d'investissement à Lille dans un bel immeuble rénové. A découvrir rapidement !

De son côté, la jeune société Bloks se concentre sur les commerces de proximité. « C’est un univers très encadré, essentiellement pratiqué par des investisseurs institutionnels, qui permet d’apporter aux investisseurs beaucoup plus de garanties que le résidentiel, explique Olivier Gérard, cofondateur de la plate-forme. Il est en outre très résistant, et ce, malgré plusieurs années difficiles marquées par l’essor de l’e-commerce, par des grèves et des manifestations, par le Covid, etc. » Quoi qu’il en soit, il est important de s’assurer que la plate-forme opère une sélection stricte des biens.

Pour chaque opération proposée, les plates-formes affichent un rendement cible, de l’ordre de 5 % à 8 % nets de frais selon la typologie de bien. Les revenus sont distribués mensuellement après un délai de quelques mois. Mais, attention, ils ne sont en aucun cas garantis. Le taux affiché repose sur des hypothèses de revenus locatifs, mais l’épargnant supporte un aléa : non-paiement du loyer par le locataire, départ d’un locataire, etc.

En revanche, le souscripteur peut espérer bénéficier de l’appréciation du bien immobilier. De ce point de vue, les offres diffèrent d’une plate-forme à l’autre. La plupart prévoient une durée fixe d’investissement comprise entre cinq et dix ans. En principe, à l’échéance, le bien est revendu et les sommes sont reversées aux investisseurs. « La durée de détention est prolongeable, souligne Louis Dutheil, fondateur de Streal. Si, au bout de cinq ans, le moment n’est pas opportun pour vendre, nous pouvons prolonger l’opération pour deux ans renouvelables. »

Pour d’autres, comme Bloks, la revente n’est pas la priorité. La durée initiale peut donc être reconduite. « L’objectif n’est pas de revendre le bien, mais de continuer à l’exploiter pour bénéficier des revenus futurs », observe Olivier Gérard. Un tel placement permet de se construire un parc immobilier diversifié avec un budget limité. « Nous ciblons de jeunes investisseurs qui vont réaliser leurs premiers placements et que nous allons pouvoir accompagner dans cet apprentissage », indique le cofondateur de Bloks.

Autre avantage : les revenus perçus sont traités, sur le plan fiscal, comme des revenus financiers, et non comme des revenus fonciers. De ce fait, ils sont soumis à la « flat tax » de 30 %, alors que les loyers sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Cet investissement n’intègre pas l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Cela s’explique, le souscripteur n’étant pas propriétaire des murs, mais plutôt le créancier d’un porteur de projet. Les premières start-up à s’être lancées, comme Bricks, proposaient un mécanisme de partage de revenus futurs, ou royalties. Mais, après un coup de semonce de l’Autorité des marchés financiers (AMF), fin 2022, la plupart passent par des émissions obligataires, plus protectrices de l’épargnant. Par exemple, chaque projet donne lieu au dépôt par la plate-forme d’un dossier complet auprès de l’AMF, et les montants sont plafonnés.

Etant donné la jeunesse de ce marché et des structures qui y opèrent, les risques sont élevés. Cependant, pour chaque achat, une hypothèque légale de prêteur de deniers est souscrite. « C’est la meilleure protection que l’on puisse offrir, car cela prévoit que la vente du bien doit servir en priorité à rembourser les prêteurs », assure Eric Prinet. Cette dernière peut être activée en cas de disparition de la plate-forme.

De plus, le régulateur demande à ces sociétés de prévoir un plan de continuité pour gérer leurs engagements en cas de défaillance, à l’instar de ce qu’elle exige pour les plates-formes de crowdfunding. D’ailleurs, un certain nombre de ces sociétés ont demandé l’agrément prestataire de services de financement participatif, cadre européen qui régit les entreprises de crowdfunding.

L’assainissement en cours sur ce marché ne doit pas occulter les risques, notamment sur la revente des titres. A ce stade, les modalités de sortie anticipée sont très limitées. Seule solution dans l’immédiat : trouver un repreneur par vos propres moyens. « Nous avons pour objectif de créer un véritable marché secondaire à moyen terme, mais, pour le moment, nous avons seulement la possibilité d’afficher sur la plate-forme les parts en vente », indique Louis Dutheil. Une ambition qui prendra du temps avant de devenir réalité.

8%

C’est la moyenne des frais d’entrée prélevés par une plate-forme proposant de l’immobilier fractionné. Ce montant varie selon les acteurs et les projets, de 6 % à 10 %. Pour boucler son opération, l’intermédiaire devra donc lever un montant supérieur à celui du bien, comprenant ses honoraires et les frais annexes (notaires, taxes, etc.). A cela s’ajoute une commission annuelle, prélevée la plupart du temps sur les loyers (de 5 % à 10 %). Des montants non négligeables, s’approchant de ceux qui sont pris par les gestionnaires de SCPI.