Baisse des taux directeurs, 3 graphiques pour tout comprendre

La Banque Centrale Européenne a annoncé une première baisse de ses taux directeurs de 0,25% le 12 septembre dernier.

Cette décision est une réponse à une inflation désormais maîtrisée et à la nécessité de soutenir la croissance en zone Euro. Aux Etats-Unis, la FED a eu une approche encore plus volontariste la semaine dernière en abaissant son taux de 0,5%.

Quel est l'impact de cette baisse des taux ? Nous vous expliquons cela avec 3 graphiques dans cet article.

Après une forte hausse ces deux dernières années, un consensus d’experts voit un retour progressif à des taux cibles aux alentours de 2% d'ici 2026.

Pour illustrer l’impact de cette baisse de taux de façon très concrète, nous vous proposons de nous appuyer sur le cas du projet de « Paris 2e Bourse » dont l’acquisition a été négociée en juillet 2024 (avant la baisse des taux).

Ce bien immobilier est adapté à cet exercice pour les raisons suivantes :

• Il s'agit d'un actif dit « prime » situé sur un des plus beaux emplacements parisien (Bourse – Opéra)

• Avec un locataire et un bail de très bonne qualité

Il est donc moins soumis que d’autres actifs à des évènements de marché extérieurs (actif dit « patrimonial »).

La vraie question que doit se poser tout investisseur n’est pas l’écart actuel entre un placement ou un autre, mais l'évolution de cet écart dans 2 ou 3 ans.

Aujourd’hui, beaucoup de produits d’investissements proposent des rendements supérieurs à 4%, cohérents lorsque les taux directeurs de la BCE à plus de 3%. Les banques proposent par exemple des comptes à termes avec une rémunération brute de 4,2%.

Cependant, ce taux n’est sécurisé que pour une période de 1 mois. Et il y a fort à parier que ce taux passera à moins de 3%, voire moins de 2% si les taux de la BCE continuent de baisser.

Bref, une des erreurs des investisseurs est d’avoir la mémoire courte ! 

Le livret A est une bonne illustration de ce phénomène d’amnésie : aujourd’hui, la plupart des épargnants ont oublié que le livret A a plafonné à 0,5% de rendement pendant plusieurs années et ont adopté le « 3% » de rendement sécurisé comme un référentiel intangible.

La notion de « temps long » pour la construction d’un patrimoine prend en cette période tout son sens, raison pour laquelle la plupart des family office ou foncières s’inscrivent et prospèrent sur le moyen / long terme.

Il faut donc profiter de cette période, car acheter par exemple des actifs immobiliers prime servant du 6% net en coeur de Paris sera très vraisemblablement plus difficile demain.

* Notes sur le graphique : l'objectif est d’évaluer le « spread » (écart) entre les rendements proposés actuellement et la situation possible en cas de baisse des taux. Le livret A est un placement 100% liquide, sans risque et non fiscalisé, alors que le projet de Paris Bourse présente des facteurs de risque / fiscalité détaillés dans la fiche projet.

* Dans ces prévisions de revente, Tantiem ne spécule pas sur ce que seraient les taux directeurs à la revente. L’objectif de cet exercice simplifié est d’illustrer l’impact d’une baisse des taux sur la valorisation d’un actif, toutes choses égales par ailleurs.

Comme nous l’expliquions dans un de nos précédents articles, la valorisation d’un actif professionnel se fait sur la base de deux axes d’analyse principaux :

1 : Une valorisation par « comparable », souvent complexe dans les quartiers prisés où il y a peu  d’achats / reventes d’actifs similaires.

2 : Une valorisation par « taux de capitalisation» . Ce taux de capitalisation est composé des taux directeurs, raison pour laquelle les actifs professionnels ont corrigé plus vite que les actifs résidentiels.

L’exemple présenté dans ce graphique illustre l’impact très fort de la baisse des taux : une baisse de 1,5% d’un taux de capitalisation entraine une hausse potentielle de plus de 30% de la valeur de l’actif.

En conclusion, si la valeur d’un actif immobilier est réellement connue au moment du débouclage de l’opération (revente) et nécessitera d’intégrer de nombreux paramètres (état locatif, travaux, évolution de l’environnement…), il est clair que si les taux continuent de baisser, les acquisitions négociées ces derniers mois auront d’autant plus de valeur durant une période de taux bas.

N'hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez échanger ou rencontrer l'équipe de Tantiem. Nous serons heureux de vous présenter l'équipe et nos projets !