Comment investir en club deal immobilier en 2025 ?

Si vous suivez un peu les coulisses de l’investissement immobilier haut de gamme, vous avez sans doute déjà entendu ce terme : club deal immobilier. Derrière cet anglicisme un peu chic et mystérieux se cache un principe simple mais puissant : un investissement collectif dans un projet immobilier ambitieux (ce peut être un immeuble de bureaux, un hôtel, une résidence de standing...) à plusieurs, en mutualisant les moyens et les risques. La structure juridique et les véhicules d'investissement peuvent être très variés : société par actions simplifiée, société civile immobilière, société civile de placement, tout est possible ! (ou presque 🙂). Nous vous expliquons tout cela dans cet article complet. 

Par définition, un club deal est donc un cercle d'investisseurs privés qui investit collectivement dans une opération immobilière de grande envergure. Un opérateur immobilier — souvent une société de gestion ou un spécialiste reconnu — identifie une opportunité exclusive: un immeuble à rénover ou avec des travaux importants par exemple, un projet de promotion ou un actif sous-coté à repositionner (un immeuble à transformer en hôtel par exemple). Plutôt que de porter seul l’opération ou de passer par un fonds classique, il va donc créer un club deal et réunir autour de la table un petit cercle d’investisseurs privés (souvent entre 5 et 20 participants) prêts à participer et apporter chacun un capital conséquent, souvent compris entre 100 000 et 500 000 euros. 

L'investissement en club deal est souvent exclusif et permet d’accéder à des projets réservés aux professionnels de l'immobilier ou aux institutionnels, avec un niveau de rendement et donc un bénéfice potentiellement élevé (le taux de rendement est de 8 à 12 % par an dans les bons dossiers, et une rentabilité totale supérieure à 20%). Les investisseurs parlent d’opérations value-add ou opportunistes lorsqu'il y a des travaux, un réel repositionnement puis une revente. Le groupe d'investisseurs devient actionnaire d’une société dédiée, sans avoir s'occuper de la gestion du projet qui sera confiée à des professionnels , et dégage ainsi une rémunération importante. 

Le niveau de risque d'un club deal est élevé évidemment, ce qui est toujours le ca pour un investissement dès lors que le rendement est élevé. L’investissement présente d'abord une absence de liquidité (on ne peut pas revendre pas son ticket du jour au lendemain, la durée est entre 3 à 8 ans selon les projets), et les aléas opérationnels sont nombreux : surcoûts ou difficulté de travaux, retards, contraintes inattendue, marché moins porteur à la revente…  C'est un investissement risqué et il existe donc un risque réel de perte en capital investi. C’est pour cette raison que les club deals sont historiquement réservés aux investisseurs aguerris, capables d’accepter ce risque et réaliser un investissement en contrepartie d’un rendement supérieur. 

L'immobilier des professionnels est extrêmement vaste et va bien au delà de l'investissement locatif que nous connaissons tous. Les projets immobiliers financés en club deal sont extrêmement nombreux et souvent de grande envergure: acquisition et repositionnement d’hôtels urbains ou de resort, petits centres commerciaux (retail parks), immobilier résidentiel en rénovation ou construction (promotion immobilière haut de gamme par exemple), immeubles de bureaux en région parisienne ou grandes métropoles, des actifs logistiques (plateformes et entrepôts dernière génération), résidences gérées senior ou étudiantes, immeubles restructurés et revendus à la découpe, réhabilitation d’actifs dégradés, opportunité de développement immobilier à  l'étranger, immobilier de santé, immobilier viticole, éducatif... les possibilités sont illimitées dans le marché immobilier ! 

Contrairement aux SCPI, investir dans un club deal n'est pas à la portée de toutes les bourses... Toutefois depuis quelques années, certaines plateformes cherchent à rendre le club deal plus accessible, en abaissant les tickets d’entrée (parfois à 10 000 ou 20 000 euros, voire beaucoup moins) et en ouvrant des projets aux particuliers via des campagnes privées. Les plateformes désormais accessibles en lignes offrent des possibilités de mutualisation bien supérieures et un partage des rendements simplifiée. 

A savoir ! Tantiem fait partie des plateformes qui ont décidé de réduire très fortement ce ticket d'entrée en proposant un modèle nouveau de financement qui reproduit la mécanique du club deal. Nous identifions des opportunités immobilières exclusives partout en France (immobilier commercial, bureaux, résidences hôtelières), et proposons aux investisseurs d'acheter des titres obligataires pour financer l'acquisition et la rénovation du bien. Les investisseurs perçoivent chaque mois une part des revenu locatifs et de la plus value potentielle à la revente. Les principaux avantages sont les suivants : 

• Des projets immobiliers qu’ils ne pourraient pas réaliser seuls, faute de capital (les biens immobiliers visés sont de l'ordre de 1 à 2M€, et jusqu'à présent réservés aux acteurs institutionnels)

• Un couple rendement/risque plus attractif que les SCPI ou OPCI classiques, avec un objectif de rendement supérieur à 7% par an et une plus value à la revente (taux de rentabilité cible

• Une délégation totale de la gestion et des travaux à des professionnels aguerris

• Une fiscalité plus intéressante : 

• Un nombre limité de projets avec des locataires stabels et des analyses poussées.

• Droits d’entrée (entre 2 et 5 % selon les structures)

• Frais de gestion (1 à 2 % par an)

• Commission de succès à la revente (5 à 10 % des plus-values comme en private equity)

Certaines plateformes proposent parfois un modèle identique. Attention : la qualité du partenaire, la transparence du montage et la rigueur dans la sélection du projet restent des points cruciaux. Le potentiel de rendement, le calcul des charges, le prix de vente attendu ou  taux de rentabilité des projets sont souvent erronés, avec de faibles garanties sur un marché peu réglementé et des entreprises très jeunes.

On peut distinguer 2 grands modèles de club deal immobilier: les clubs deal par distribution et les club deal par capitalisation.

Les club deal de distribution

Le principe est simple: la société reverse chaque année une partie des bénéfices générés aux investisseurs. L'objectif de ce type de club est de verser un rendement brut entre 5 et 8% sur une durée assez mongiue .  Afin d'y parvenir, l'opérateur immobilier privilégiera des actifs stables dans des zones avec très peu de vacance locative. On retrouve ainsi dans ce type de club deal des locaux commerciaux, du résidentiel, des bureaux, qui nécessitent assez peu de gestion active. Peu de travaux sont souvent effectués sur ce type de projet. Les investisseurs s'orientant vers ce type de projet peuvent choisir entre des sociétés à l'IR ou l' à lIS seront leurs revenus. 

Les club deal de capitalisation

Le principe est le suivant:  investir dans un actif immobilier offrant un potentiel élevé de plus value. Ici, on cherchera à maximiser avant tout la plus value sur l'opération. Le pari est plus risqué :quelle sera l'évolution du marché à 5 ans ? Les travaux seront ils effectués dans les délais et sans (trop) de mauvaises surprises ? Y a t'il des facteurs non pris en compte ou impactant la rentabilité du projet ?  On pense par exemple à l'augmentation du coût de la construction lié à la guerre en Ukraine, difficilement anticipable .Ce type de club deal beaucoup plus risqué permet sur le papier d'atteindre des rentabilité brute de plus de 20% sur 5 ans, hors effet de levier. 

La liste des acteurs proposant d'investir en club deal actuellement en France est assez longue. Citons par exemple pour l'immobilier français: Opera Group, Keys REIM, Eternam, Groupe Patrignani, Mata Capital,  Foncière Magellan (santé et enseignement). En Europe, Extendam fait partie des spécialistes reconnus.

Les family offices et gestionnaires privés qui montent des club deals sur-mesure : Banque Transatlantique Private Banking,  Banque Rothschild Martin Maurel, Crystal Finance, Maison Herez.

La fiscalité d’un club deal immobilier est complexe et dépend principalement de la structure juridique choisie pour porter l’opération, de la localisation de l’actif et du mode de détention (personne physique, société à l’IS, holding patrimoniale…). Nous consacrerons prochainement un article complet sur ce sujet.

Le régime fiscal qui s'applique sur les revenus réguliers variera que l'investissement aie été effectué via une SAS, une SCI à l'impôt sur le revenu ou sur les sociétés. L'imposition sur la plus-value dépendra elle aussi du régime (IS ou IR) et de la forme juridique,  des conventions fiscales internationales. Enfin le type de détention des parts et des projets peut permettre une optimisation fiscale, et des exonérations ou réductions d'impôt.

Le club deal immobilier reste un produit exigeant. Il attire car il donne accès à des projets spectaculaires… mais il faut avoir le cuir solide, de la patience, et surtout savoir choisir les bons partenaires. Pour un patrimoine déjà bien structuré, c’est un levier intéressant. Pour un épargnant débutant, c’est encore un terrain réservé aux connaisseurs.

Les investisseurs ayant accès aux club deal ces dernières étaient exclusivement ceux qui disposaient d'une surface financière importante, capables de mobiliser plusieurs centaines de milliers d'euros sans stress. Pur qui aime l'immobilier et se sent une âme de bâtisseur, Le club deal trouvait naturellement sa place dans une stratégie patrimoniale diversifiée, pour peu qu’on sache à qui l’on confie son argent !

Nous pensons avec Tantiem que ce type de stratégie peut être proposé à tous. Notre plateforme propose ainsi des club deal par distribution permettant d'investir des sommes raisonnables dans du résidentiel, des bureaux, commerces, offrant des rendement sécurisés et perennes, dans un cadre sécurisé.