Comment se porte le marché de l'immobilier en 2023 ?

Depuis un an, on assiste en France à une baisse de plus en plus importante du nombre de transactions immobilières, accompagnée d'une chute des prix. L'inquiétude des foyers français concernant la conjoncture économique actuelle semble mettre fin à plusieurs années d'âge d'or de l'investissement immobilier. Dans ce contexte, le pessimisme des acheteurs est-il justifié ?

Depuis le début de l'année, le nombre et le volume de transactions des biens anciens sont en chute. 

Cette conjoncture négative, déjà amorcée durant la seconde moitié de l'année 2022, est à mettre en relation avec le haut niveau d'inflation et la hausse rapide et prononcée des taux d'intérêt. Ce contexte semble montrer la fin annoncée d'un cycle d'euphorie immobilière.

Le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens se transforme progressivement en une phase de baisse des prix, avec des prévisions de baisse de 1% sur un an, notamment dans les grandes villes. 

D'après les projections, le marché du collectif sera plus touché (-1,4%) que celui de l'individuel (-0,7%). Paris est la ville la plus impactée par ce recul, avec une baisse estimée à 5% sur un an. La tendance pourrait faire basculer le prix moyen du mètre carré en dessous des 10 000€ d'ici la fin du 3ème trimestre. 

Lyon et Bordeaux sont également concernées avec une baisse prévisionnelle respective de 2% et 1% d'ici un an. 

Le marché du neuf est quant à lui beaucoup plus touché. A la fin du premier trimestre 2023, on constatait une baisse de plus de 40% du nombre de réservations sur un an et une baisse de 15% du nombre de mises en vente. 

Ici encore, les biens collectifs sont plus concernés que les maisons : le nombre de constructions d'immeubles a diminué de 7,4% et celui de maisons de 4,1%.

Dans les 50 plus grandes villes de France, les tendances sont toujours à la hausse. Entre 2021 et 2022, l'augmentation des prix a été de 5,4%. Cette année, elle devrait être de 3%. Cette résistance est d'autant plus marquée pour les appartements anciens.

Dans les campagnes

En zone rurale, la croissance des prix restera soutenue et la tendance observée en 2022 devrait se poursuivre avec une augmentation de 5% ces 12 derniers mois. 

Dans ces espaces, le marché immobilier est porté par la généralisation du télétravail depuis la crise du Covid qui pousse les salariés à quitter les grands centres urbains et par la plus grande accessibilité financière des biens.

Même avec l'évolution actuelle, certaines régions s'en sortent mieux que d'autres. 

L'Occitanie, la région PACA et la Corse continuent d'avoir la cote chez les acheteurs. Bien que l'offre de logements y soit en baisse, les prix restent stables, voire augmentent légèrement en raison d'une demande supérieure à l'offre. 

Cette dynamique se retrouve en particulier autour de la Méditerranée. En un an, les prix ont par exemple augmenté de 15,5% à Antibes (9 653€/m²), de 15% à Bastia (3 821€/m²), de 11% à Cannes (11 074€/m²) et de 10,2% à Perpignan (2 290€/m²), selon un rapport de l'observatoire GH.

Au contraire, certaines régions ou départements subissent plus fortement le recul du marché. 

En Île-de-France, la baisse du nombre de transactions se fait ressentir plus intensément. D'après l'analyse des notaires de France, au mois de juillet 2023, le prix des appartements aurait diminué de 4,8% et celui des maisons de 3,2% depuis le début de l'année. 

Le Territoire de Belfort, les Alpes de Haute-Provence et le Rhône afficheraient eux une chute respective de 3,2%, 2,9% et 2,7% sur un an.

La fin de l'âge d'or qu'a connu le marché immobilier ces dernières années est à relier directement au contexte d'inflation généralisée causé par la guerre en Ukraine. La montée rapide des prix de l'électricité est à l'origine d'une élévation des prix des biens de consommation, augmentant ainsi la pression sur les ménages français. 

D'après un rapport de la Banque de France de juin 2023, l'inflation IPCH (Indice des prix à la consommation harmonisé) était de 5,9% en 2022 et sera de 5,6% en 2023 (INSEE). Le revenu des ménages n'ayant que peu évolué, l'augmentation généralisée des prix est un véritable frein à l'achat immobilier.

Les prix de l'énergie élevés portent également un coup aux ventes de biens anciens. En France, 17% des logements ont besoin d'une rénovation énergétique. Les occupants de maisons ou d'appartements mal isolés ont de plus grandes difficultés à se chauffer l'hiver, réduisant de fait leur valeur. 

La législation pénalise également plus les propriétaires de "passoires thermiques". Depuis janvier 2023, les habitations consommant plus de 450 kWh.m² par an ne peuvent plus être mises en location. Cette restriction sera étendue en 2025 aux logements de note G au Diagnostic de performance énergétique (DPE) et à ceux de note F en 2028. 

Ainsi, 5 millions de logements classés F et G, dont 326 000 à Paris, devront subir une rénovation énergétique pour ne pas subir cette interdiction (INSEE). On peut néanmoins noter que le dispositif MaPrimeRénov' prend en charge jusqu’à 100 % des coûts de rénovation d’isolation pour les foyers modestes, tandis que 40 % des coûts sont couverts pour les plus aisés.

Pour financer l'achat de leur maison ou appartement, de nombreux Français passent par le crédit immobilier. 

Mais on assiste depuis un an à une remontée spectaculaire des taux du crédit immobilier, aujourd'hui à hauteur de 3% toute durée confondue en moyenne, soit une augmentation de deux points par rapport à 2021 à la même période. Le crédit coûte donc trois fois plus cher aux emprunteurs.

Cette hausse s'explique par la peur des institutions bancaires d'une recrudescence des défauts de paiement de la part de certains dossiers fragilisés par l'inflation. 

Les taux pratiqués par les banques sont également en relation étroite avec ceux pratiqués par d'autres institutions financières auxquelles elles empruntent, comme la Banque de France.  Celle-ci a dû emprunter à un taux plus élevé entre 2021 et 2022, ce qui a en conséquence augmenté ses propres taux. De même pour la Banque centrale européenne (BCE), qui a relevé ses taux directeurs de manière historique en 2023.

Cette hausse du coût du crédit immobilier représente bien évidemment un frein important à l'achat d'un logement pour de nombreux ménages. Couplée à l'inflation, elle explique donc en grande partie le ralentissement que connaît le marché actuellement. 

Cependant, l'inquiétude sur les taux d'intérêt actuels doit être nuancée par la comparaison des taux de 2021, historiquement bas et correspondant à la reprise de l'activité économique après les périodes de confinement, avec ceux d'avant-Covid. Ce relèvement des taux constitue donc plus un retour à la normale qu'une tension sur l'emprunt.

Guillaume Martinaud et Olivier Lendrevie, présidents d’Orpi et de CAFPI, rappellent, dans une émission de Figaro TV, que les intérêts d’emprunt pratiqués à hauteur de 1 % n’ont jamais été la norme.

Si elle a été amorcée cette année, la baisse des prix est encore insuffisante pour espérer un retour rapide à l'équilibre. Après des années de spéculation, la baisse des prix est inéluctable. 

Selon l’Observatoire Interkab de la Boîte Immo, en 6 mois et au niveau national, les prix ont seulement diminué de 0,4% pour atteindre une moyenne de 3 180€ le mètre carré, alors que seule une baisse de 10% permettrait de retrouver un équilibre et de rendre les biens accessibles aux acheteurs, d'après les spécialistes. Seulement les propriétaires semblent ne pas encore en avoir pris conscience.

À Paris, où la conjoncture immobilière est la plus effective, le trop faible recul des prix de vente ne permet pas aux ménages d'acheter. Aujourd'hui, 7 acheteurs sur 10 reportent leur projet d'achat dans l'espoir d'une baisse du coût des crédits ou des prix immobiliers.

Le retrait du marché marque bien en effet la fin d'un eldorado de l'investissement immobilier. Le contexte n'est plus favorable aux acheteurs, et on attend encore une réaction des vendeurs. La chute des prix est abrupte au regard des évolutions des années précédentes. Cependant, ces chiffres restent bien inférieurs à ceux enregistrés durant la crise des subprimes. En 2009, la chute des prix avait ponctuellement atteint les 10% par an.

Plus qu'à une crise, on assiste plutôt à un rééquilibrage d'un marché qui, pendant des années, avait connu une surenchère de spéculation, notamment dans les grandes villes, menant droit vers une pénurie du logement pour les ménages les moins aisés dans certaines métropoles. 

Le contexte inflationniste actuel devrait bientôt toucher à son terme. La Banque de France prévoit que l'inflation IPCH devrait retrouver la barre des 2% d'ici 2025 (INSEE). La fin de l'année immobilière devrait se terminer autour de 950 000 transactions, soit un retour au rythme d'avant 2018.