Marché immobilier et perspectives d'investissement de Tantiem

Marché immobilier en 2024 et perspectives de Tantiem ? Thomas Penet et Eric Prinet, cofondateurs de la société vous en disent plus !

Nous entendons beaucoup parler du contexte économique difficile. Selon vous, comment se porte l'immobilier en France actuellement? 

Thomas : Ce qui est sûr, c'est que la crise a été violente en 2023 et a fortement impacté tout le monde ! Les acteurs les plus touchés ont été ceux de la construction neuve, notamment les promoteurs. 2023 est une année à -50% en terme de réservations... on a atteint le point bas observé au milieu des années 90. Les acteurs exposés à l'immobilier de bureau ont aussi fortement décoté. L'impact a été important pour les SCPI qui étaient très exposées à ce type d'actifs. A contrario, cela a été une période plutôt favorable pour les acheteurs qui avaient la trésorerie avec la possibilité de se positionner à des prix plus raisonnables.

Pour 2024, je pense que chaque marché fait face à des réalités très différentes. 

Une crise de demande pour l'immobilier de bureau. Selon nous la situation n'est pas encore stabilisée et les remous de 2023 risquent de perdurer tant que les problèmes de remplissage post-covid ne seront pas résolus, ce qui pourrait prendre du temps. A Paris, on estime qu'il y a 4,4 millions de m2 de bureaux vides, c'est historique.

Une crise d'offre pour l'immobilier résidentiel avec cependant des réalités contradictoires qui rendent les prédictions vraiment complexes ! D'un côté, on a des taux de financement qui commencent à baisser - enfin! - mais qui ne retrouveront jamais leur niveau proche de 1%. La période de l'argent gratuit est finie... Et de l'autre côté, une pression locative jamais vue et qui rend ce marché attractif pour les investisseurs. Il est aujourd'hui quasiment impossible de louer des petites surfaces à Paris ou à Rennes ! Bref, difficile de prédire l'avenir, mais nous tablons sur un ajustement des prix sans réel décrochage tel qu'on le voit sur le bureau. Ca a commencé dans certaines villes .

Enfin, l'immobilier commercial montre aujourd'hui une très bonne stabilité avec des prix qui se sont ajustés en 2023 lors de la remontée des taux. C'est une classe d'actif beaucoup plus intéressante aujourd'hui.

Eric P : Difficile de synthétiser en quelques lignes ! Ce qui est sûr, c'est que le marché est redevenu un marché d' "acheteurs" et que les relations se sont rééquilibrées. On retrouve de très beaux produits à des prix attractifs. Dans ce contexte et encore plus qu'avant, l' "emplacement" doit rester l'un des principaux critères qui nous guide dans nos choix d'investissement. 

Montpellier, Bordeaux: les derniers projets proposés par Tantiem portaient sur de l'immobilier commercial, pouvez-vous nous expliquer cette stratégie?

Eric P : L'immobilier commercial est un marché qui apporte de nombreuses garanties aux investisseurs : récurrence des loyers, stabilité des locataires, prise en charge des travaux et des charges par le locataire... C'est également un marché qui est assez sensible au contexte des taux, les prix se sont donc rapidement réajustés à partir de 2023. Cela nous permet de nous positionner depuis plusieurs mois sur des actifs intéressants à des prix très compétitifs et un rendement plus attractif. Dans une période où les taux sont relativement élevés, c'est donc un moment favorable. Par ailleurs, les loyers étant indexés sur l'inflation (indice ILC), cela permet de disposer d'investissements qui s'apprécient dans la durée... ce qui correspond bien à la philosophie de Tantiem et de l'approche patrimoniale que nous avons de l'immobilier.

Pour autant, il faut être conscient des risques que peut représenter l'investissement commercial, notamment en cas de départ du locataire. C'est pour cela que nous faisons le choix d'investir dans des grandes agglomérations dans des zones à très forte commercialité. Nous challengeons d'ailleurs systématiquement nos propres analyses par des analyses commandées à des experts indépendants. Cela nous permet de nous ré assurer sur nos choix d'investissement.

Thomas P : Ce n'est d'ailleurs pas un hasard si beaucoup de family office ont en portefeuille ce type d'actifs pour se constituer un patrimoine.. et que les nouvelles SCPI privilégient l'immobilier commercial !

Est-ce que cela signifie que vous allez arrêter de proposer des biens en immobilier résidentiel?

Eric P : La vocation de Tantiem est de pouvoir proposer des investissements dans les 3 principales classes d'actif : du bureau, du résidentiel, du commercial. Le résidentiel reste donc bien présent dans les dossiers que nous analysons. En effet, la pression locative est très forte dans beaucoup de grandes agglomérations ce qui est un signal très positif pour ce marché. Cependant, malgré la baisse du nombre de transactions, les prix restent relativement élevés et les ajustements ont été limités. Nous avons fait plusieurs offres sur des immeubles résidentiels à des prix qui nous semblaient cohérents. Pour l'instant les négociations sont en cours et nous espérons pouvoir proposer des projets compétitifs à la communauté Tantiem avant l'été. Pour ce qui est du bureau, comme Thomas l'a évoqué, la situation n'est pas suffisamment stabilisée pour pouvoir investir sereinement.

Thomas P : Les négociations sont d'autant plus complexes que nous maintenons notre ambition d'acheter au coeur de grandes agglomérations à forte attractivité.

Parlons un peu d'avenir, pouvez-vous nous donner quelques éléments de perspective pour Tantiem?

Thomas P : Nous sommes partagés entre notre ADN bon père de famille qui nous pousse à privilégier une approche "chi va piano, va sano, e va lontano ! ", et notre ambition de proposer à nos investisseurs des stratégies d'investissement plus variées en terme de localisation et de typologie d'actifs. Nous essayons de trouver le juste équilibre dans notre développement. Une de nos ambitions serait de pouvoir ouvrir un nouveau marché européen en 2024 avec certains marchés qui apparaissent très attractifs.
Eric P : Au-delà des investissements immobilier, les investisseurs Tantiem nous ont remonté des axes d'optimisation de la plateforme que nous développons avec les équipes techniques.

Il est important que le site Tantiem reflète ce que nous avons envie de proposer : des informations claires, simples et transparentes !

Entretien réalisé le 28 février 2024