Quelles sont les différences de frais entre les SCPI et Tantiem ?

Nous avons déjà eu l’occasion de vous présenter les différences entre l'immobilier fractionné de Tantiem et les SCPI. Les Echos avait également publié un article comparatif accessible ici.

Nous vous proposons cette semaine de comparer plus en détail les frais associés à chacun de ces investissements.

Il existe en SCPI de nombreux modèles et niveaux de frais. Dans un souci d’objectivité, nous avons pris ici la grille de frais d’une « SCPI Jeune », performante et qui se présente régulièrement comme une des SCPI ayant les frais les plus compétitifs du marché. Au-delà des pourcentages présentés, nous proposons d’illustrer l’impact de ces frais sur notre dernier investissement de 10 000 € sur le projet de « Paris Bourse ».

En prenant en compte l’ensemble des frais applicables sur la période de détentions, les frais Tantiem se montent à 9,3% des revenus générés, contre 13,8% dans le cadre de la SCPI. Découvrez cela en détail ci-dessous !

Comme pour la « SCPI Jeune » Tantiem applique 0% de frais d’entrée à ses investisseurs.

Concrètement, cela signifie que lorsque vous investissez 10 000 €, le rendement perçu est calculé sur la base de 10 000 €. Lorsqu’une SCPI a par exemple 5% de frais d’entrée, votre rendement est calculé alors sur une base de 9 500 € investis.

Chez Tantiem, nous avons fait le choix de ne pas en faire un argument marketing car il peut laisser sous-entendre de façon erronée que l’investissement comporte de 0% de frais, ce qui n’est pas le cas (voir ci-dessous).

L’écart le plus significatif entre nos deux modèles repose sur les frais de gestion perçus annuellement sur les loyers perçus sur chaque actif. Tantiem perçoit 4,2% des revenus HT vs 12% pour la SCPI.

Cet écart est d’autant plus impactant pour deux raisons :

1. le volume de loyer généré par des actifs de type SCPI qui sont principalement dans une fourchette de 5 M€ - 20 M€ (contre 1 M€ chez Tantiem). Ainsi, sur un actif de 10 M€, générant 700 K€ de loyer (7% brut), cela représente des frais annuels de 84 000 €.

2. ces frais de gestion sont appliqués chaque année aux revenus générés.

Tantiem applique à l'acquisition une commission supérieure à celui de la « Jeune SCPI », de 6% HT. Cependant, comme dans le cas précédent, les actifs évalués par Tantiem sont de plus petite taille ce qui représente un volume de commission moins important à chaque opération.

Tantiem n’applique pas de frais sur les travaux réalisés durant la période de détention. Il est à noter que Tantiem vise essentiellement l’acquisition de biens immobiliers nécessitant peu de travaux afin de limiter les risques pour ses investisseurs (risques de coût / risques de délais / risques de recours).

Dans les deux cas de figure, une commission à la revente s’applique afin de favoriser l’alignement des intérêts avec ceux des investisseurs. Cependant, les assiettes prises en compte varient.... La « Jeune SCPI » applique une commission de 4,2 % du prix de vente net vendeur dans le cas où la plus-value est supérieure à 5 %. Cette commission s’applique ainsi sur l’ensemble du prix de cession.

Tantiem applique une commission de 10 à 15%, mais uniquement sur la part de plus- value.

Comme nous pouvons le voir dans le graphique ci-joint, la commission Tantiem devient supérieure à celle de la SCPI dans le cas d’une plus-value supérieure à 40%. La notion d’ « alignement des intérêts » est ainsi plus incitative dans le cas de Tantiem.

Nous avons illustré cette structure de frais sur notre dernier investissement de Paris Bourse dans le tableau ci-dessous. In fine, c'est 32% de frais additionnels pour cette jeune SCPI par rapport à Tantiem !

N'hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez échanger ou rencontrer l'équipe de Tantiem. Nous serons heureux de vous présenter l'équipe et nos projets !