Comprendre la crise du logement en 2024

Vous avez été nombreux ces derniers mois à nous interroger sur la crise immobilière que nous vivons. Vaste sujet.. avec des enjeux totalement différents pour le bureau, les commerces, les logements. Comme nous l'avons déjà écrit, nous privilégions l'investissement en immobilier commercial dans cette période. Nous vous présentons dans cet article notre compréhension de la crise du logement, du point de vue des professionnels de l'immobilier. Pourquoi une telle crise ?

Tantiem privilégie les investissements en immobilier commercial dans cette période de crise du logement.

Mais pourquoi une telle crise ?

Le secteur du logement est entré depuis maintenant 2 ans dans une crise profonde et durable.

Impossibilité d'acheter, impossibilité de louer... difficile d'y vrai clair et de comprendre les raisons tant il s'agit d'une « polycrise » complexe : crise de l’offre, crise des coûts de production, crise de la demande.

Durable du fait de causes et facteurs multiples, dont bien sûr la hausse soudaine et forte des taux d’intérêt et la raréfaction du crédit immobilier. En moins de 18 mois, les taux d'intérêts sont ainsi passés de moins de 1% à plus de 4%.

Il n’y a pas cette fois ci de « mesure martingale » ou d’antidote miracle susceptibles de faire rapidement redémarrer le marché comme en 2008-2009. Les professionnels pensent désormais plutôt à un profil proche de celui de la crise 1991-1995.

Et pourtant…et pourtant... le besoin de logements n'a jamais été aussi patent en France depuis 60 ans, du neuf au social en passant par les logements intermédiaires, en locatif, en accession à la propriété, ou bien encore les résidences étudiantes et seniors.

Et les besoins du pays sont aussi frappants que le blocage de l’offre est complet.

Parce que le foncier est rare et cher. Cher car les promoteurs se le sont disputé depuis 12 ans, avec un fort effet inflationniste pour un bien dont la disponibilité était déjà limitée.

Rare également, et le deviendra encore plus avec les objectifs du zéro artificialisation nette (ZAN) Si l'ambition est bonne et nécessaire, les impacts sur le foncier disponible ont été mal anticipés.

Les permis de construire se raréfient également. Les maires les délivrent avec réticence; d'autant plus à l'approche des élections. Et pourtant 9 visites sur 10 de citoyens aux permanences des maires ont pour objet un problème de logement ! (David Lisnard, Président de l’Association des maires de France et des présidents d'intercommunalité).

Enfin, les rares permis de construire délivrés le sont avec une densité de construction très inférieure à ce que prévoyait le Plan local d’urbanisme (2/3 de la densité prévus seulement). Et pourtant ce sont les mêmes qui signent les permis et qui imaginent les PLU...

L’Union Sociale pour l’Habitat (USH), organisation en charge des HLM, a publié début octobre 2023 les résultats sur le manque de logements en France. Et les chiffres sont là : il faudrait construire ou remettre sur le marché 518 000 logements par an d’ici à 2040 afin de pouvoir subvenir aux besoins à venir de la population.

Construire coûte en effet de plus en plus cher : matériaux, main-d’œuvre, énergie. D'abord causé par la crise sanitaire Covid puis par la guerre en Ukraine, la production de matériaux s'est ralenti, parfois stoppé avec la flambée des prix de l'énergie en 2023.

L’indice du coût de la construction (ICC) dépasse désormais les 2 100 points (+8 % en un an) quand il était à 1600 points il y a 10 ans.

Les normes de construction sont également revues à la hausse : E + C – puis RE 2020 échelons 2022, 2025, 2028, 2031, taxonomie européenne, CSRD… Les promoteurs estiment que chaque marche d’escalier de la norme coûte 5 à 10% de plus en prix de revient.

D'une certaine manière, ces dernières années ont été celles de "l'argent gratuit". Un acquéreur immobilier finançait à 100 voire 110% en crédit à 25 ans, à 1% de taux d’intérêt ; il remboursait sans pénalité significative et renégociait à loisir. En quelque sorte, il faisait « porter financièrement » son logement par la banque en attendant de le revendre tous les 8 ans en moyenne avec une espérance de plus-value.

Tout a changé avec la raréfaction du crédit, la brutale hausse des taux, les exigences nouvelles d’apport personnel, et les nouvelles règles du Haut Conseil de stabilité financière.

La perte de pouvoir d'achat des acheteurs est donc réelle : selon MeilleurTaux, les Français ont en moyenne perdu 7m2 entre décembre 2022 et décembre 2023. Un exemple concret à Nîmes: un acquéreur qui sollicite un prêt sur 20 ans avec une mensualité de 1.000 euros ne peut plus s'offrir que 72 m2, contre pratiquement 90 m2 un an plus tôt.

Un taux à 4,2% comme nous le voyions encore ces derniers mois donne accès à une capacité d'emprunt de 162 000 sur 20 ans. Soit 55 000 € de mois que un an auparavant... toutes choses égales par ailleurs, la capacité d'emprunt a donc chuté de près de 25% avec un ajustement des prix très limité.

Les premiers touchés par cette situation sont évidemment les quelques quatre millions de personnes sans logement ou mal-logées en France. On estime par ailleurs aujourd'hui que près de 15 millions de personnes sont touchées d'une manière ou d'une autre par cette crise du logement (risques pour la santé, risque d'expulsion, confort insuffisant ou environnement quotidien et vie de famille impactés). Le nombre de ménages en attente d’un logement social n’a jamais été aussi élevé.

Du côté des professionnels, les promoteurs, dont le cycle de production et d’engagement est de l’ordre de 4 ans, sont aujourd'hui les plus touchés. Logements achevés non vendus, terrains acquis non commercialisés, sureffectifs... les bilans sont soumis à une forte pression. En 2023, le nombre total d’entreprises en difficulté a fortement progressé : 57 000 au total (+30% vs 2022!), dont 25% d'entreprises du batiment et de la promotion immobilière. Et la situation n'est pas prête de s'améliorer: Les défaillances seront encore nombreuses vers 2024-2025.

Où est la sortie de crise ? Au delà des mécanismes d'ajustement des taux, la solution est probablement dans les mains des maires, comme le soulignait début mars l'Association des Maires de France, notamment en :

• Renforçant la place des élus locaux dans les politiques d’attribution et de pilotage de la gestion et de la production de logement social.

• Décentralisant les zonages des politiques de logement.

• Donnant les moyens de lutter contre les logements vacants en s’appuyant sur la fiscalité locale

• Se donnant la possibilité de libérer le foncier pour la production de logements

Comme nous l'avons expliqué dans cette interview, nous privilégions les investissements en immobilier commercial dans cette période de crise du logement.

L'immobilier commercial est en effet un marché qui apporte à nos yeux beaucoup plus de garanties aux investisseurs : récurrence des loyers, stabilité des locataires, prise en charge des travaux et des charges par le locataire... C'est également un marché qui est assez sensible au contexte des taux, les prix se sont donc rapidement réajustés à partir de 2023.

Nul doute que nous proposerons bientôt à nouveau des investissements en immobilier résidentiel, mais la crise actuelle nous apparaît trop complexe sur cette classe d'actifs.