Le guide complet du crowdfunding immobilier

L'investissement dans l'immobilier peut être réalisé de plusieurs façons : en direct, via des SCPI, en immobilier fractionné, en crowdfunding... nous traitons spécifiquement dans cet article du crowdfunding. Le crowdfunding est souvent compéaré à l'immobilier fractionné alors qu'ils fondamentalement différents dans leur approche, que cela soit en termes de risque, de rendement ou de durére d'investissement. Pour plus d'informations, consultez également notre article sur l'immobilier fractionné

Positionnement des différents investissements immobilier en fonction de la durée recommandée et du risque associé

Le crowdfunding est une méthode de financement auprès du grand public pour les promoteurs et les marchands de biens. Les investisseurs se regroupent collectivement pour prêter des fonds à un opérateur immobilier, en échange d'un rendement souvent élevé. Porté par la multiplication des plateformes spécialisées, ce financement a eu le vent en poupe ces 10 dernières années, notamment en France. Ce succès s'explique en partie par une transition vers des formes de financement plus directes et digitales, facilitées par les outils disponibles sur Internet. De plus, certaines campagnes de financement participatif intègrent des critères sociaux et environnementaux, favorisant ainsi des projets liés à l'énergie verte et aux infrastructures durables.

A travers ce guide, vous serez en mesure de comprendre plus en profondeur le fonctionnement du crowdfunding immobilier, ses avantages et ses inconvénients, et les différences avec d'autres placements tels que les SCPI ou l'immobilier fractionné.

Nous l'avons vu, le crowdfunding, aussi appelé « financement participatif », est un mode de financement visant à faire appel à un grand nombre d’investisseurs (particuliers principalement) pour financer une opération. Le crowdfunding a permis de financer des films, des associations, des startups... Le champ d'application est vaste et s'étend aujourd’hui aux collectivités territoriales qui cherchent des solutions alternatives pour soutenir des projets locaux. Cette démarche permet d’impliquer directement la communauté dans le développement de son territoire et de tester l’intérêt du public avant de lancer des projets d’envergure. Le fonctionnement du crowdfunding repose sur un porteur de projet qui propose une initiative à financer, et une communauté d’investisseurs qui choisit d’y contribuer.

Chaque investisseur aura, en moyenne, une faible participation, mais la force du nombre permettra de lever des sommes conséquentes. Ce financement permet donc à un petit investisseur de participer à des opérations d’envergure traditionnellement réservées aux institutionnels. Grâce à l’essor du crowdfunding, les particuliers peuvent également prêter leur épargne à des projets immobiliers, bénéficiant ainsi d’une diversification de leurs placements et d’une meilleure visibilité sur l’usage de leur contribution.

 Ces projets peuvent être, par exemple :

• De la promotion immobilière (logement, bureaux, commerces…)

• De la réhabilitation immobilière

• Une élévation d’un immeuble

• Une vente à la découpe

• Des opérations de refinancement 

Après avoir apporté des fonds, les investisseurs percevront une rémunération calculée sur la base d’un objectif de profitabilité, souvent acquittable au dénouement de l’opération (revente du bien). Dans ce sens, ces investissements se distinguent de ceux en SCPI ou de l'immobilier fractionné, où l'objectif est de conserver le bien pour en tirer des revenus locatifs réguliers. le crowdfunding s'articule autour d'un cadre réglementé par l'AMF (Agrément PSFP) et un code de conduite strict défini par la FPF (Financement Participatif France).

Dans ce sens, ces investissements se distinguent de ceux en SCPI ou de l'immobilier fractionné où l'objectif est de conserver le bien pour en tirer des revenus locatifs réguliers.

Le crowdfunding peut concerner différents secteurs, que ce soit des biens résidentiels, des bureaux ou des commerces. Ce dispositif est particulièrement adapté aux entreprises qui cherchent à diversifier leurs sources de financement de manière innovante.  Les investisseurs prêteront généralement des fonds et seront rémunérés pendant une période de 12 à 24 mois, selon le modèle économique et les objectifs définis par l’opérateur.

La promotion immobilière

La promotion immobilière consiste à investir dans la construction et le développement de nouveaux biens. Les biens ciblés peuvent tout aussi bien être des logements, des bureaux, des commerces, voire des entrepôts. Ce secteur est de plus en plus sujet au financement participatif, notamment via le crowdlending, pour le financement des fonds propres. En France, la réglementation encadrée par l’AMF propose un cadre juridique adapté, permettant ainsi aux investisseurs de mieux connaître les opportunités disponibles avant de s'engager. Les risques associés aux opérations de promotion immobilière sont souvent des plus importants car ils peuvent être de différentes nature (risque administratif, risque lié à la construction, risque de commercialisation). 

La réhabilitation immobilière

La réhabilitation immobilière, à l’inverse de la promotion, concerne des biens existants. Plus précisément, la réhabilitation consiste à opérer des rénovations et autres modifications sur un bien sans procéder à sa destruction. Ce type de projet peut s'inscrire dans une démarche de transition écologique et énergétique, notamment lorsque les travaux visent à améliorer l'efficacité énergétique et à favoriser l'utilisation d’énergies renouvelables. En utilisant le financement participatif, les investisseurs peuvent collectivement soutenir des projets contribuant à une infrastructure plus verte et durable.

Des exemples de projets de réhabilitation potentiels peuvent être :

• Transformation de bâtiments industriels (usines, entrepôts…) en immeubles résidentiels

• Amélioration de l’état et du confort d’un bâtiment (extérieur et/ou intérieur)

• Mise aux normes énergétiques, intégration de solutions d’énergie renouvelable

Vente à la découpe

La vente à la découpe consiste à diviser un bâtiment en plusieurs unités individuelles, telles que des appartements, puis à les vendre séparément à un prix plus élevé. Ce type d’opération peut bénéficier du financement participatif, notamment lorsqu’il est porté par des petites structures comme des TPE cherchant des sources de financement complémentaires.

Opérations de refinancement

Une opération de refinancement consiste à rembourser une dette existante ou à libérer de la trésorerie en mobilisant de nouveaux fonds… mais sans lancer un nouveau projet immobilier. Autrement dit, ce n’est pas pour construire ou acheter un bien, mais pour optimiser la gestion financière d’un projet déjà avancé ou terminé.

Il existe des risques élevés pour l’investisseur dans une opération de crowdfunding. Voici les principaux risques

1. Les risques administratifs et juridiques

Ce type de risque concerne principalement les démarches réglementaires et les éventuels contentieux liés au projet. On peut citer notamment :

• Des retards dans l’obtention des autorisations : permis de construire, autorisations environnementales ou autres démarches peuvent être plus longues que prévu.
  

• Les recours de tiers : les voisins ou des associations peuvent déposer un recours contre le permis de construire, ce qui suspend les travaux et peut entraîner des frais juridiques importants.
  

• Des litiges avec les collectivités locales : sur des questions de conformité ou de zonage, voire des changements de réglementation en cours de projet.
  

Ces incertitudes peuvent décaler la livraison du projet et donc retarder, voire compromettre, le remboursement des investisseurs.

2. Le risque lié aux travaux

Une fois le chantier lancé, l’investisseur est exposé à des risques techniques et financiers liés à la réalisation des travaux. Parmi les principaux :

• Les surcoûts : imprévus techniques, hausse du prix des matériaux ou de la main-d’œuvre peuvent gonfler le budget initial.

• Les malfaçons : erreurs de construction, non-conformité aux normes, ou travaux bâclés peuvent nécessiter des reprises coûteuses.

• Les retards de chantier : dus à des problèmes de coordination, des aléas climatiques, ou des défaillances d’entreprises sous-traitantes.
  

Ces problèmes impactent directement la durée et la qualité du projet, ce qui peut compromettre sa commercialisation ou entraîner une baisse de rentabilité.

3. Le risque de commercialisation

Même si le projet est achevé dans les délais, la réussite financière dépend en grande partie de sa commercialisation. Ce risque se décline de plusieurs façons :

• Un marché immobilier défavorable : baisse de la demande, saturation de l’offre, contexte économique incertain. Risque lié au marché immobilier, les projets sont directement exposés aux fluctuations du marché immobilier. En cas de baisse des prix, la marge finale peut être réduite, ce qui impacte mécaniquement le rendement de l’investisseur. Une conjoncture défavorable ou un retournement du marché local peuvent compromettre la rentabilité globale du projet.
  

• Une mauvaise estimation du prix de vente ou de location : si les prix anticipés sont trop optimistes, cela peut entraîner des invendus ou des délais de vente prolongés.
  

• Une gestion défaillante de la commercialisation par le promoteur immobilier ou le marchand de biens, qui peuvent ne pas réussir à positionner correctement le bien sur le marché ou négliger les stratégies de marketing.
  

En cas d’échec ou de difficultés à commercialiser le bien, la rentabilité du projet est impactée, ce qui peut se traduire par un remboursement partiel, voire nul, de l’investissement initial. Pour plus de détails consultez notre article dédiée sur les risques du crowdfunding

Les différentes catégories de risques évoquées précédemment (juridiques, techniques, commerciaux) ne sont pas simplement théoriques : elles peuvent avoir des impacts réels et significatifs sur le capital et la rentabilité de l’investisseur. Voici les principales conséquences à anticiper.

Risque de perte en capital

Le principal danger reste la perte partielle ou totale du capital investi. En cas de défaillance de l’opérateur, d’annulation du projet ou de retournement brutal du marché, les fonds engagés peuvent ne jamais être récupérés. Même si le taux de défaut reste historiquement faible, ce type de placement n’offre aucune garantie en capital. Il est donc essentiel de sélectionner avec rigueur les projets, en s'appuyant notamment sur l’historique et la solidité financière de l'opérateur immobilier.

Risque de rendement inférieur aux prévisions

Le rendement affiché lors de la présentation d’un projet est prévisionnel. Il repose sur des hypothèses de coût, de délai et de valorisation à la revente. En cas de surcoûts, de retards ou d’une commercialisation plus lente ou moins rentable que prévu, le rendement peut être revu à la baisse, voire annulé dans les cas extrêmes.

Risque de liquidité

Le crowdfunding immobilier est un placement peu liquide : une fois engagé, l’investisseur ne peut généralement pas récupérer ses fonds avant l’échéance du projet. Contrairement aux placements cotés (actions, obligations), il n’existe pas de marché secondaire permettant une sortie anticipée. Il est donc impératif de n’investir que des sommes dont on n’a pas besoin à court terme.

Le rôle des différents acteurs dans le processus

On distingue trois types d’acteurs principaux dans le processus de financement participatif :

• Investisseur : L’investisseur peut être un particulier ou une entité. Son rôle est de fournir les fonds nécessaires à l’opération. Grâce aux outils numériques et aux campagnes ciblées, le grand nombre d’investisseurs présents dans une initiative financée par le crowdfunding permet à ceux-ci d’y entrer moyennant une participation relativement faible (souvent entre 100 et 1000€). Ce modèle est particulièrement apprécié par la communauté des investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille.

• Porteur de projet ( promoteur ou marchand de bien). Il est entièrement responsable de l’identification, de la planification et de la gestion de celui-ci. Il est également responsable de la réalisation des objectifs fixés et doit garantir un bon usage des fonds collectés. Certaines entreprises adoptent cette solution pour éviter les contraintes du financement bancaire classique et bénéficier d’une plus grande flexibilité financière.

• Plateforme de crowdfunding : La plateforme présente les projets des différents opérateurs au public. Elle joue un rôle clé d’intermédiaire dans le processus puisqu’elle gère les transactions (la collecte de fonds), facilite la communication entre parties et permet d’informer constamment l’investisseur sur les opérations dans lesquelles il est impliqué. Certaines plateformes généralistes ou spécialisées dans le financement immobilier effectuent des due diligence rigoureuses sur les initiatives listées pour apporter plus de sécurité à l’investisseur. De plus, des campagnes bien structurées permettent aux promoteurs d'améliorer leur visibilité et de mieux connaître leur audience cible.

Enfin, le crowdfunding s'inscrit dans une dynamique de transition vers un modèle de financement plus accessible et plus transparent. Ce dispositif, qui repose sur une réglementation stricte en France, représente une solution de financement alternative de plus en plus populaire auprès des sociétés en quête d'agilité et d'innovation.

Le processus de financement participatif en détail 

Le processus de financement participatif comporte plusieurs étapes :

• Constitution du projet par le promoteur : Le promoteur identifie le type de programme (construction/réhabilitation), estime les coûts et les retours sur investissement, et planifie sa réalisation. Dans une démarche structurée, il doit également s’assurer que le projet respecte la réglementation en vigueur en France, notamment les règles définies par l’AMF.

• Listage du projet sur les plateformes : Le promoteur décrit en détail le programme sur la plateforme de financement participatif. Cela inclut les objectifs, les coûts, les délais, les plans architecturaux, les rendements prévus, et les éventuels risques associés. Il s'agit d'un outil puissant permettant aux investisseurs particuliers et aux collectivités de mieux connaître les opportunités avant d’y participer.

• Collecte de fonds : Une fois le projet accessible au public via le site internet de la plateforme, une campagne de financement est lancée. Les investisseurs intéressés décident du montant qu'ils souhaitent investir. Chaque contributeur peut engager une somme relativement modeste, ce qui permet de mobiliser des fonds considérables. Une fois l’objectif de financement fixé par l’entreprise promotrice atteint, le projet peut démarrer. Grâce à cette approche, des sociétés, des associations et même des collectivités locales peuvent collectivement soutenir des initiatives d'envergure sur leur territoire.

• Répartition des Parts : Les investisseurs reçoivent des parts proportionnelles à leur apport. Cela peut se faire sous forme d’actions, d'obligations, de titres ou d'autres instruments financiers. Cette diversification permet d'optimiser la liquidité des placements et de réduire les risques.

• Réalisation du Projet : Le promoteur met en œuvre l’opération conformément au plan établi. La plateforme de crowdfunding assure un suivi rigoureux et communique directement aux investisseurs des informations en temps réel sur l’avancement du projet. Certaines plateformes effectuent également des contrôles sur les infrastructures en construction pour garantir la bonne exécution du programme.

• Génération de Revenus : Une fois le projet terminé et les objectifs atteints, les revenus générés sont répartis entre les investisseurs en fonction de leurs parts. Cette solution est particulièrement adaptée aux TPE et PME cherchant à lever des fonds sans passer par un financement bancaire traditionnel.

Le crowdfunding est un investissement relativement simple à réaliser, offrant des taux de rentabilité attractifs et à horizon court. Il représente une solution innovante permettant aux investisseurs de soutenir collectivement des projets de transition énergétique ou d'infrastructures durables.

Simplicité des investissements

Le premier avantage du crowdfunding est certainement sa simplicité. Contrairement aux investissements locatifs classiques, qui nécessitent l’élaboration complète d’un projet (recherche d’appartement, travaux potentiels à réaliser …), ce dispositif permet aux investisseurs de sélectionner des initiatives déjà étudiées et structurées par des professionnels. En effet, grâce aux plateformes de financement participatif, les projets sont déjà pensés et validés, avec une rentabilité estimée. Il s’agit donc d’un outil efficace pour investir de manière optimisée et sans avoir à gérer soi-même l’ensemble des étapes de l’acquisition. De plus, certaines plateformes, régulées par l’AMF, assurent un contrôle rigoureux et garantissent une meilleure transparence pour les investisseurs.

Accessibilité financière pour les petits investisseurs 

À la différence des investissements locatifs classiques, via une SCI par exemple, le financement participatif permet à un petit investisseur d’investir dans l’immobilier avec une mise de départ réduite. Prenons l’exemple d’un investissement classique sur un appartement coûtant 300 000 €. L’apport demandé sera en moyenne de 10 %, soit 30 000 €, une somme qui peut être rédhibitoire pour certains particuliers. Grâce au crowdfunding, cette barrière est levée, car il est possible d’investir à partir de 100 ou 1000 €, rendant ainsi l’investissement plus accessible.

Cette nouvelle approche répond à une demande croissante, notamment chez les jeunes actifs ou les personnes cherchant à diversifier leur patrimoine sans immobiliser trop de liquidités. Par ailleurs, l’essor des solutions numériques facilite la contribution et le suivi des investissements en temps réel. En France, les plateformes de finance participative, encadrées par la réglementation, offrent une alternative crédible aux financements bancaires classiques. Les chiffres témoignent du succès de ce modèle : en 2021, le montant moyen investi était de 2 871 €, contre 4 711 € en 2020. Le nombre moyen d’investisseurs par collecte est passé de 177 en 2020 à 313 en 2021, illustrant ainsi l’engouement croissant pour cette forme de financement.

Investissement à court/moyen terme

Avec des placements obligataires de 12 à 36 mois en moyenne, le crowdfunding se distingue par sa capacité à offrir une forte profitabilité sur le court et moyen terme. Cela permet un retour plus rapide pour l’investisseur ce qui est d’autant plus intéressant que la majorité des placements immobiliers se font sur un horizon de plus de 10 ans. 

Retours sur investissement potentiels

Le principal avantage du crowdfunding est l’attractivité de ses rendements. Historiquement, la profitabilité financière de ce mode de placement est en effet bien supérieure à celle des investissements en direct : 9,40% de TRI en moyenne en 2022. A titre de comparaison, en France, la profitabilité moyenne pour un bien immobilier est de 5,9%.

Les placements en crowdfunding peuvent se faire selon différentes modalités. L’épargnant conserve la possibilité de choisir l’actif qui lui convient, que ce soient des actions, des obligations ou des titres participatifs.

Montage en obligations (dette pure)

Le montage en obligations utilise un véhicule d’investissement qui sert d’intermédiaire. Concrètement, l’argent est prêté à un opérateur qui rémunèrera à un taux annuel fixe connu et sur un horizon prévu avant l’opération. La distribution peut se faire régulièrement au cours de l’opération ou à la fin de celle-ci en même temps que la récupération du capital de départ. 

Montage en obligations convertibles

Le montage en obligations convertibles est similaire au montage en obligations classique : le taux annuel de rémunération et la durée du projet sont fixes. Le taux annuel sera généralement plus faible que dans une opération en dette pure, mais l’opérateur s’engage à faire bénéficier l’investisseur d’une partie de la marge de l’opération. Différents facteurs comme le prix de cession ou les éventuels retards auront donc un impact sur la rémunération finale.

Montage en capital (actions)

Le financement par action (crowdequity) est plus rare dans l’immobilier. Dans ce type de montage, l’investisseur devient actionnaire du véhicule d’investissement créé par la plateforme de financement participatif. Cette fois le taux n’est pas fixé à l’avance et la rémunération se fera sur la plus-value réalisée lors de la cession de l’actif. Cela implique d’un côté plus de risque pour l’investisseur mais aussi potentiellement plus de gains puisque le rendement n’est ici pas plafonné.

Ce montage permettait de bénéficier de l’avantage fiscal de l’éligibilité au PEA-PME qui offrait la possibilité d’une exonération d’impôts sur les dividendes et plus-values sous certaines conditions. Cependant, depuis la loi Pacte et l’extension de cette éligibilité aux autres titres de la finance participative (dont les obligations), l’utilité du recours à un tel montage est grandement réduite.

A priori très proches, le crowdfunding est toutefois fondamentalement différent des SCPI ou de l'immobilier fractionné. 

Avec le crowdfunding, vous prétez de l'argent à un promoteur pour lui permettre de réaliser une opération, en échange d'un rendement élevé pendant quelques mois. Si le promoteur réalise une marge élevée sur son opération, vous n'en bénéficierez pas. 

A contrario, en investissant en immobilier fractionné ou en SCPI, vous achetez des parts d'un actif ou d'un fonds. Vous percevez des revenus locatifs régulier et bénéficiez de l'appréciation du bien !

Pour vous aider à choisir entre le crowdfunding immobilier et les SCPI, consultez notre article SCPI ou Crowdfunding

Malgré le nombre important de risques liés aux placements en crowdfunding, il existe différentes garanties qui peuvent être mises en place pour protéger l’investisseur :

L’hypothèque

L’hypothèque est l’une des garanties les plus fréquentes dans le crowdfunding. Elle permet à l’investisseur de se couvrir contre un défaut de paiement de l’opérateur. En effet, elle permet à la plateforme de crowdfunding de saisir un bien immobilier de l’opérateur dans ce cas (qui aura été établi au préalable), et de rémunérer les investisseurs sur ce bien hypothéqué.

La fiducie

La fiducie est une garantie permettant de transférer la propriété d’un bien à un fiduciaire en cas de défaut de paiement de l’opérateur. Similairement à un cas d’hypothèque, les investisseurs seront ensuite remboursés via une vente de ce bien par exemple. Moins répandue que l’hypothèque, elle offre pourtant des avantages similaires et plus de sécurité pour l’investisseur.

La caution

La caution est une garantie dans laquelle un tiers (le garant) se porte garant du promoteur. Il sera responsable du remboursement du prêt en cas de défaut de paiement. Il existe 2 types de caution : la caution simple comptant 1 garant et la caution solidaire comptant plusieurs garants. 

L’aval de la plateforme de crowdfunding 

Cette garantie, aussi appelée « double signature » oblige l’opérateur à obtenir l’aval de la plateforme de crowdfunding avant d’engager des dépenses. Cela offre une garantie à l’investisseur sur la nature des coûts relatifs au projet, et permet de s’assurer qu’ils vont être exclusivement engagés pour l’accomplissement de celui-ci.

L’accessibilité du crowdfunding est un de ses atouts majeurs. Au-delà de la somme modeste nécessaire pour investir, les plateformes sont assez intuitives et jouent le rôle de facilitateur pour la collecte de fonds. Mais comment, concrètement, investir dans un tel programme ?

Processus détaillé de l’investissement dans le crowdfunding immobilier

Les étapes à suivre pour se lancer dans le crowdfunding sont les suivantes (côté investisseur) :

• Création d’un compte sur les plateformes dédiées : C’est la première étape du processus. Il est conseillé de créer un compte sur un maximum de plateformes pour avoir accès à un maximum de projets, surtout au vu de la popularité de certains.

• Recherche d’un projet : C’est l’étape primordiale du processus. Les chiffres clefs doivent être examinés consciencieusement. Parmi ceux-ci, les plus importants sont le taux de rentabilité et la durée du programme.

• Dépôt de fonds : Cette étape est importante car elle déterminera la part de l’investisseur. Il est important pour l’investisseur de respecter ses limites d’investissement (calculées en fonction de ses revenus) mais également de calculer ses gains potentiels avec le taux de rentabilité affiché. Souvent, un seuil minimal d’investissement est fixé, en dessous duquel il est impossible de participer à l’opération.

• Récupération des gains : Au bout de la période prévue, l’investisseur récupérera son apport de départ ainsi que les intérêts (correspondant à la profitabilité fixée au préalable). L’investisseur sera informé de tout retard qui pourrait entraîner un retard de ses échéances.

Calcul du retour sur investissement

Pour illustrer et expliquer le calcul du rendement d’un placement en crowdfunding, prenons un exemple de projet. Une opération immobilière à Strasbourg, financée sur ClubFunding, vise à l’acquisition d’un immeuble de 1 600 m2 afin d’y réaliser des travaux et de le revendre à la découpe. Le promoteur immobilier a besoin d’1,5M€.

La durée du placement obligataire est de 24 mois et le taux proposé est de 10% brut. Supposons que l’investisseur place 1000 €.

À l’issue des 24 mois, l’investisseur récupère son placement (1000€) ainsi que les intérêts bruts qui sont de 1000  10% 2 = 200 €.

Sur les 200 € d’intérêts, l’impôt est de 200 * 30% = 60€.

Ce sont donc 140€ nets d’impôts et de charges sociales que l’investisseur touche sur 2 ans, donc 70€ par an correspondant à un rendement net de 7% annuel.

Sur quelles plateformes faire du crowdfunding immobilier ?

De nombreuses plateformes de crowdfunding existent, possédant leurs avantages et inconvénients. Avant d’investir sur l’une d’entre elles, il faut s’assurer des éléments suivants :

• Date de création (au moins 5 ans d’ancienneté de préférence)

• Statut de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’AMF

Les critères de sélection se feront ensuite principalement sur :

• Taux de rentabilité moyen

• Durée moyenne

• Taux de défaut (retard de plus de 6 mois)

Une analyse de la satisfaction client (en étudiant les avis laissés) est aussi essentielle pour prendre une décision éclairée.

Pour vous aider à choisir parmi les différentes plateformes, consultez notre article Crowdfunding immobilier comparatif.

"Il peut être difficile de s'y retrouver entre crowdfunding, SCPI, immobilier fractionné... En quelques mots: le crowdfunding permet de financer des promoteurs ou des marchands de biens en échange d'un rendement sur un an ou deux. Vous jouez le rôle de la banque ! L'immobilier fractionné est tout autre: vous êtes co-investisseur sur 8 ans et touchez les revenus locatifs chaque mois ou chaque trimestre... mais surtout également la potentielle plus value à la sortie. L'approche et la philosophie sont donc bien plus différentes !