Crowdfunding immobilier 2026 : guide complet et avis

Note : Tantiem est l'éditeur de cet article et figure dans les comparatifs ci-dessous à titre illustratif.

Le crowdfunding immobilier permet d'investir dans l'immobilier sans acheter de bien, sans crédit bancaire et sans démarche administrative. Concrètement, vous prêtez de l'argent à un promoteur ou un marchand de bien via une plateforme en ligne, et en échange vous percevez des intérêts fixes. Ce type d’investissement étant relativement risqué, les rendements moyens vont de 9 à 12 % bruts annuels, soit un taux de rendement parmi les plus élevés des placements immobiliers accessibles aux particuliers.

En France, plus de 11 milliards d’euros tous secteurs (dont environ la moitié en immobilier) ont été financés depuis 2015, selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars S1 2025. Le financement participatif immobilier, aussi appelé crowdlending immobilier, s’est ainsi positionné en alternative à l'investissement locatif classique ou à l'investissement en SCPI, avec un ticket d'entrée bas (parfois dès 1 € !), un horizon d'engagement de 12 à 36 mois, et un capital investi théoriquement récupérable à l'échéance.

Cependant, depuis 2024 ce secteur a connu une augmentation des défauts de paiement des promoteurs et marchands, et a rappelé que des taux de rendements aussi élevés n’existent pas sans risque…

 Ce guide complet sur le crowdfunding immobilier vous explique le fonctionnement de ce mode de financement, les risques réels, comment choisir les meilleures plateformes, et le profil d’épargnant auquel il s’adresse.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Définition et principe

Le crowdfunding consiste à financer une opération grâce à une "foule” d'investisseurs (crowd en anglais). Le fonctionnement du crowdfunding immobilier applique ce principe au secteur de l'immobilier. Concrètement, vous participez à un prêt obligataire collectif dont le promoteur ou le marchand de biens deviennent vos créditeurs :

• Avec une rémunération fixée à l'avance, généralement entre 8 % et 12 % bruts
• Sur une durée prédéterminée, de un à 3 ans selon les opérations
• Le promoteur rembourse le capital à la fin du projet, une fois les biens vendus — contrairement à un crédit immobilier classique qui rembourse mensuellement

Vous n'achetez donc pas un bien immobilier et vous n'êtes pas propriétaire. Vous êtes créancier d'un projet immobilier documenté dans un dossier mis à votre disposition sur la plateforme de financement participatif.

Pourquoi les promoteurs utilisent-ils le crowdfunding ?

Cours de promotion immobilière 101 : pour lancer une opération, un promoteur doit sécuriser ses fonds propres (au minimum 10 % de l'opération), un crédit bancaire, et la pré-commercialisation des logements. C’est le principe de la Vente en Etat de Futur Achèvement (VEFA), ou vente sur plans.

Plus l’opération est risquée, plus la banque va demander un apport de fonds propres importants pour sécuriser le remboursement du crédit. Ainsi, quand les fonds propres sont insuffisants, le financement participatif devient une solution rapide et complémentaire pour le promoteur.

Le crowdfunding ne remplace donc pas la banque — il complète son financement. C'est pour cela que le promoteur accepte une rémunération élevée sur une courte durée : il a nécessairement besoin de ces fonds pour débloquer le financement bancaire de l'ensemble de son projet.

Quel est le rôle des plateformes de crowdfunding immobilier ?

Ces sites ont quatre missions essentielles dans ce mode de financement :

Une sélection rigoureuse de l’opérateur et du projet. Une plateforme sérieuse refuse normalement 90 à 95 % des dossiers reçus. Elle analyse la solidité du promoteur, son track record (c’est à dire son historique de réalisations), et la qualité intrinsèque de l'opération. On vu ces dernières années toutefois un nombre croissant d’opérations financées dû à la demande importante des investisseurs, et donc une baisse de la qualité globale des dossiers. 

La fixation des conditions. La plateforme va négocier la rémunération, la durée et les garanties avec le porteur de projet. Plus le risque est élevé, plus le taux l'est aussi — c'est le principe même du crowdfunding immobilier.

La collecte des fonds. Une fois l'opération mise en ligne, les investisseurs souscrivent des obligations, souvent en quelques jours pour les plateformes les plus populaires.

La suivi et gestion en cas de problème. C'est souvent là que se distinguent les bonnes plateformes… et les autres. Une opération qui accumule des retards, un promoteur en difficulté ou qui ne répond plus: c'est la plateforme qui doit intervenir pour défendre les intérêts des investisseurs et trouver une solution.

Il est important de noter qu’en cas de difficultés du projet, différentes garanties peuvent être mises en œuvre pour sécuriser l’opération. Cependant, l’établissement bancaire sera souvent prioritaire pour bénéficier des ces garanties et les investisseurs en crowdfunding auront des difficultés pour recouvrer leur investissement. Les faillites récentes de sociétés de crowd telles que Wiseed ou Koregraf ont mis en lumière la difficulté à appliquer ces garanties !

Quels projets peuvent être financés par le crowdfunding immobilier ?

Le financement participatif couvre plusieurs types de financement dans l'immobilier :

La promotion immobilière en priorité

C'est le type de financement le plus courant. Vous financez la construction de nouveaux logements collectifs, de bureaux, de résidences gérées. Le promoteur rembourse une fois les lots vendus.

Les projets de promotion ont souvent plusieurs facteurs de risque : le risque administratif (obtention du permis de construire et purge auprès des voisins, c’est à dire lever tous les recours), commercial (capacité à vendre les lots au prix attendu dans le business plan initial) et budgétaire (dépassement de coûts de travaux souvent inévitable). Ce sont des opérations qui s'étalent sur 2 à 3 ans avec de nombreux aléas.

Le  signal le plus rassurant est à chercher dans les documents d'une collecte : le taux de pré-commercialisation. Une opération déjà commercialisée à 80-100 % (c’est à dire que les appartements ou les maisons ont déjà été vendues sur plan) avant la collecte présente un risque commercial nettement plus faible.

Les opérations de marchands de biens 

Dans le modèle, le promoteur achète un bien existant, réalise uniquement des travaux de rénovation ou de division, puis revend dans une durée très courte. Ces opérations immobilières sont plus rapides avec des rendements souvent plus élevés.

La sécurité est différente de celle d'une promotion : pas d'obtention de permis, mais une dépendance directe à la conjoncture immobilière locale. Si les prix baissent entre l'achat et la revente, la marge du promoteur se réduit immédiatement et le remboursement peut prendre du retard.

L'aménagement et la réhabilitation Construction de lotissements, viabilisation de terrains, transformation de bâtiments anciens en logements ou en bureaux, rénovation énergétique lourde. Ces opérations ont des profils de risque très variables selon la nature de l'opération et l'expertise du porteur de projet.

Quel rendement attendre du crowdfunding immobilier en 2026 ?

Le rendement moyen du crowdfunding en 2026

Le rendement moyen du crowdfunding immobilier en France oscille entre 9 et 12 % bruts annuels. Depuis le retournement du secteur en 2023 et la remontée des coûts d'emprunt, les rendements proposés aux investisseurs ont même légèrement progressé.

À titre comparatif, voici le taux de rendement des autres placements disponibles en 2026, et notamment de l'immobilier fractionné.

Le crowdfunding immobilier génère le retour sur investissement le plus élevé sur un horizon court. Mais cette rentabilité élevée a une contrepartie : un risque de perte de capital et d'illiquidité.

Attention à lire ce tableau avec recul. Les performances affichées par les plateformes doivent être lues avec précaution : les rendements bruts mis en avant ne reflètent pas toujours fidèlement la réalité, les données communiquées n'intégrant pas systématiquement les retards de remboursement ou les pertes liées aux défauts de paiement.

Par ailleurs, il faut également prendre en compte les délais entre deux projets où votre argent peut “dormir” le temps d’être réinvesti. Pour optimiser au mieux votre épargne en crowdfunding, il est donc essentiel d’avoir une approche dynamique de vos placements, à la fois pour analyser régulièrement les différentes opportunités proposées, mais également pour pouvoir ré investir rapidement ses fonds et éviter de voir la performance réelle se détériorer très rapidement.

Un exemple de simulation concrète

Supposons un investissement de 5 000 € sur un projet de crowdfunding immobilier de promotion immobilière à 10,5 % sur 1,5 an :

• Intérêts bruts : 5 000 × 10,5 % × (18/12) = 787,50 €
• Prélèvement forfaitaire unique (30 % en 2026 — voir section fiscalité) : 236,25 €
• Intérêts nets : 551,25 € — soit un taux de rendement net annualisé de 7,35 %

Ce scénario n’est valable que si l'opération se déroule comme prévu… En cas de retard de quelques semaines ou trimestres, votre capital investi est immobilisé plus longtemps, mais les revenus continuent de courir — votre taux de rendement annualisé reste identique, la durée s'allonge simplement.

Les retards et défauts : la réalité depuis 2023

Les chiffres sont désormais publics, sourcés, et impossibles à minimiser.

En 2022, le secteur comptait 5 à 10 % des encours en retard et 1 % des projets en défaut. En 2025, on dénombre selon l'AMF entre 25 et 30 % de retards et près de 10 % de défauts. Selon le baromètre Forvis Mazars, un quart des projets financés au 1er semestre 2025 accusent ainsi des retards de remboursement supérieurs à six mois, 10 à 15 % des opérations sont en procédures collectives, et 4 à 6 % sont d'ores et déjà considérées comme des pertes définitives.

Le Médiateur de l'AMF a constaté en 2024 un triplement des saisies d’investisseurs liées au crowdfunding immobilier. Les réclamations portent souvent sur la complexité des opérations et sur le conseil au moment de la souscription.

Ce contexte ne signifie pas que le crowdfunding immobilier n’est plus attractif. Il signifie que l'époque où l'on pouvait s'y engager les yeux fermés est révolue et que les investisseurs doivent être beaucoup plus vigileants dans leur approche !

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

Le risque de perte partielle ou totale

C'est le risque principal : vous pouvez perdre une partie ou la totalité de votre capital investi. Si le promoteur fait faillite avant de rembourser, vous pouvez subir une perte totale, ou une perte partielle si une hypothèque de premier rang permet de récupérer une partie de la mise via la vente du bien sous-jacent.

La chute de Koregraf illustre cette situation. Figure pionnière du financement participatif en France, la plateforme a été placée en liquidation judiciaire en avril 2025, laissant près de 160 millions d'euros investis en attente de remboursement. 

Pour réduire ce risque, il est important de choisir des projets avec une hypothèque de premier rang, de diversifier son capital investi sur un grand nombre de projets et de plateformes de crowdfunding, et de ne jamais investir plus de 5 à 10 % de son épargne totale dans ce type de placement.

Le risque de retard : plus fréquent que jamais

C'est le risque le plus courant dans le financement participatif immobilier et celui qui a surpris le plus grand nombre d'investisseurs ces deux dernières années. En 2025, 53 % des projets immobiliers en cours affichaient un retard.

Règle pratique : sur une opération de 18 mois, anticipez systématiquement un délai supplémentaire de 6 à 12 mois dans votre planification. N'investissez dans un projet de crowdfunding immobilier que des fonds dont vous n'aurez pas besoin pendant 2 à 3 ans minimum.

Le risque lié au promoteur

Le financement participatif vous expose directement à la santé financière du porteur de projet. Un promoteur sur-endetté, une structure en faillite, un plan de financement mal calibré : ce sont ces situations qui ont multiplié les défauts entre 2023 et 2025.

L'évaluation du promoteur est donc le critère le plus important, avant même la rémunération affichée ou la durée de l'opération.

Le risque de marché

Le crowdfunding immobilier est directement lié aux cycles du marché immobilier. Quand les prix baissent ou que les taux d'intérêt remontent brutalement, comme entre 2022 et 2024, les promoteurs peinent à vendre leurs lots. Les projets s'allongent et les défauts augmentent.

En 2026, le marché immobilier retrouve une certaine stabilité : les transactions ont progressé de 11 % sur un an fin 2025, les conditions d'emprunt se stabilisent autour de 3,5 %. Le financement participatif bénéficie de ce contexte plus sain mais les séquelles des millésimes 2021-2023 continueront de se matérialiser en pertes jusqu'en 2027-2028.

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Crowdfunding immobilier vs immobilier fractionné : deux logiques opposées face au risque

Ces deux formes d'investissement participatif immobilier sont souvent comparées. À tort, tant leurs profils de risque sont fondamentalement différents.

Le crowdfunding finance un projet qui n'existe pas encore. Vous pariez sur la capacité d'un promoteur à construire, vendre ou rénover dans les délais prévus. Si le chantier prend du retard, si les acheteurs se font rares, si le promoteur rencontre des difficultés financière, votre capital est bloqué, voire menacé. C'est inhérent au modèle : vous êtes créancier d'une opération immobilière en cours. Un investisseur en crowdfunding immobilier se doit d’avoir une approche dynamique de son épargne et consacrer chaque mois plusieurs heures à l’analyse de nouveaux projets, au suivi de son portefeuille existant et au ré investissement rapide de ses fonds libérés.

L'immobilier fractionné finance un actif qui existe déjà, loué, avec un bail signé. Sur Tantiem, les actifs financés sont des locaux professionnels, souvent occupés par des enseignes nationales, une pharmacie, un supermarché, un fast-food, avec des baux fermes de 9 ans. Les loyers sont reversés mensuellement, indépendamment de tout chantier, de toute vente, de toute conjoncture immobilière à court terme. 

Les deux ont leur place dans un portefeuille immobilier bien construit à condition de ne pas les confondre. Le crowdfunding pour les rendements à court terme et la rotation rapide du capital, chez des investisseurs qui acceptent une vraie prise de risque et savent diversifier. Le fractionné pour les revenus réguliers, la sécurité de l'actif tangible et la constitution de patrimoine à long terme.

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Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?

Les étapes pour commencer

Étape 1 — Créer un compte. L'inscription sur une plateforme de crowdfunding prend 10 à 20 minutes. Vous fournissez une pièce d'identité et renseignez votre profil investisseur (questionnaire de connaissance requis par l'AMF). Vous pouvez ensuite accéder à l'ensemble des projets disponibles.

Étape 2 — Analyser le dossier. Chaque projet de crowdfunding immobilier est accompagné d'un document d'information réglementaire (note d'information ou FICI). Il détaille le montant à lever, le taux d'intérêt, la durée, les garanties, l'identité du promoteur, et une analyse de la rentabilité prévisionnelle.

Étape 3 — Souscrire. Vous choisissez le montant à investir et souscrivez les obligations. La plateforme gère la souscription et vous envoie un contrat. Sur les meilleurs projets, les fonds sont collectés en quelques heures, soyez réactifs.

Étape 4 — Suivre son investissement. Depuis votre espace investisseur, vous suivez l'avancement de vos projets : calendrier des opérations, éventuels retards, actualité du chantier. Les meilleures plateformes publient des mises à jour régulières, consultez-les, c'est votre seul moyen de rester informé.

Étape 5 — Récupérer son capital. À l'échéance, la plateforme verse le capital et les intérêts directement sur votre compte. Certains projets versent les intérêts annuellement ; la majorité rembourse tout en une seule fois à la fin de l'opération.

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Le ticket d'entrée et les montants

Le ticket d'entrée varie selon les sites :

• 1 € — La Première Brique : le minimum absolu disponible en France. 
• 100 à 500 € — la majorité des plateformes françaises
• 1 000 € — Homunity, Anaxago et d'autres acteurs plus sélectifs

Pour diversifier efficacement, il est recommandé de répartir son capital sur 10 à 15 projets minimum. Avec un ticket à 500 €, cela représente 5 000 à 7 500 € d'investissement pour une diversification correcte.

La règle des 10 %

N'investissez pas plus de 10 % de votre patrimoine total dans le crowdfunding immobilier. Ce type d'investissement est un complément à votre épargne de long terme. Conservez toujours une poche de liquidités disponible par ailleurs.

Quelles sont les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier en 2026 ?

Le secteur s'est consolidé depuis 2023, avec plusieurs fermetures et quelques acteurs qui ont réussi à maintenir leurs positions. Voici la sélection de plateformes qui ont fait leurs preuves.

Les critères de sélection d'une plateforme

Avant tout comparatif, voici ce qu'il faut surveiller :

L'agrément AMF — CIP ou PSFP. Sans cet agrément de l'Autorité des Marchés Financiers, passez votre chemin. C'est la protection minimale des investisseurs et elle est vérifiable sur le registre officiel ORIAS.

Le taux de défaut historique : pas le chiffre brut, mais sa mise en perspective avec le contexte. Un défaut de 25 % sur la période 2021-2024 est quasi universel dans le secteur ; un chiffre structurellement plus élevé que ses concurrents sur la même période, lui, doit alerter.

Le volume et la régularité des projets : une plateforme qui met en ligne 30 à 50 opérations par an ouvre plus d'opportunités de diversification qu'une qui n'en fait qu'une dizaine.

La qualité de l'information fournie par opération : note de risque, analyse du promoteur, détail des garanties, statistiques de performance. Les plateformes les plus transparentes publient leurs données agrégées sur leur site.

La solidité actionnariale — une plateforme adossée à un groupe financier établi est moins susceptible de disparaître du jour au lendemain.

Les plateformes de référence

Homunity : 639 projets, 833 M€ collectés. Appartient à Tikehau Capital (50 milliards d'euros sous gestion), ce qui offre une garantie de solidité structurelle rare dans le secteur. Le taux de défaut (33 %) reflète surtout les projets 2021-2023. La qualité des dossiers — uniquement des promoteurs solides sur des opérations de grande envergure — est un gage de sérieux. Le taux de rendement net de risque de 6,3 % est le plus bas du panel, mais c'est cohérent avec un profil plus conservateur.

Raizers : 440 projets, 439 M€, taux de rendement net de risque de 8,32 %. Pure player du crowdfunding immobilier. Aucune perte définitive à déplorer sur plus de 400 financements malgré un taux de défaut de 24 %. Un flux régulier d'opportunités, avec une bonne diversification entre promotion immobilière et marchands de biens.

La Première Brique : 790 projets, 349 M€, taux de rendement moyen de 9 %, taux de défaut de 11 % — le meilleur du marché. Son ticket d'entrée à 1 € est unique en France et permet une diversification immédiate même avec un petit capital. Idéal pour démarrer et tester le financement participatif immobilier sans immobiliser des sommes importantes.

Baltis : 216 projets, 104 M€, taux de rendement moyen pondéré de 10,73 %. Acteur prometteur qui propose aussi bien du crowdfunding immobilier que de l'immobilier fractionné (Puzzle by Baltis). Avantage rare : plusieurs projets sont éligibles au PEA-PME, ce qui permet d'exonérer les gains d'impôt sur le revenu après 5 ans de détention.

Anaxago : 272 projets, 673 M€, taux de rendement de 9,7 %. Spécialiste des actifs dits "prime" : Paris, stations de ski, grandes métropoles. Le flux de projets est plus réduit mais la qualité est au rendez-vous.

Comment évaluer un projet de crowdfunding immobilier ?

Le promoteur : critère n°1

C'est le point le plus important. L'expertise du porteur de projet conditionne 80 % du succès d'une opération immobilière. Vérifiez l’ancienneté de la société, le nombre d'opérations réalisées et livrées dans les délais, la solidité du bilan et l’expérience dans ce type de financement précis.

Une plateforme sérieuse publie une note par opération et met à disposition l'ensemble des documents relatifs au promoteur. Si ces informations sont absentes ou superficielles, c'est un signal d'alarme.

L'opération elle-même

Taux de pré-commercialisation : une opération de promotion immobilière déjà vendue à 70-80 % au moment de la collecte est bien plus sécurisée qu'une autre lancée sans réservation. C'est le point le plus discriminant dans l'évaluation d'une opération de promotion. S’assurer que la pré commercialisation correspond bien à des promesses d’achats signées et ayant obtenu leur financement, et non à des marques d’intérêts d’acheteurs.

Localisation : le marché immobilier local est-il dynamique ? Y a-t-il une demande locative ou d'achat suffisante pour écouler les lots dans les délais prévus ?

Structure du financement : quel est le ratio fonds propres / crédit bancaire / crowdfunding ? Plus la part de fonds propres du promoteur est élevée, plus il est engagé dans son projet.

Les garanties

La sécurité d'un investissement en financement participatif immobilier repose en grande partie sur la qualité des garanties proposées :

• Hypothèque de premier rang : en cas de défaut du promoteur, les investisseurs sont créanciers prioritaires sur le bien immobilier. C'est la meilleure protection disponible.
• Caution personnelle du dirigeant : le dirigeant s'engage sur ses biens personnels.
• Fiducie-sûreté : mécanisme juridique qui transfère temporairement la propriété du bien aux créanciers en cas de défaut.

Rendement affiché vs risque réel

Un rendement élevé n'est pas un signe de qualité. C'est un signe de risque. La hausse du TRI moyen passé de 9,4 % en 2022 à 10,9 % en 2024 reflète une volonté des plateformes de relancer la collecte en baisse depuis 2023, en augmentant le rendement offert pour compenser un risque grandissant.

La fiscalité du crowdfunding immobilier

Le prélèvement forfaitaire unique

Le crowdfunding immobilier est un placement obligataire. Les intérêts perçus relèvent de la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers, soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux.

Option au barème progressif de l'IR : avantageuse si votre Tranche Marginale d'Imposition est à 0 % ou 11 %.

Les plateformes transmettent automatiquement les informations nécessaires à l'administration fiscale. Vous recevez un récapitulatif annuel complet pour votre déclaration.

Pas d'IFI

Le crowdfunding immobilier ne génère pas d'Impôt sur la Fortune Immobilière. Vous êtes propriétaire d'une créance, pas d'un bien immobilier. Ce type de placement n'alourdit pas votre assiette fiscale immobilière.

En résumé

Le crowdfunding immobilier est un placement encadré par l'AMF, avec le rendement moyen le plus élevé des placements immobiliers accessibles aux particuliers, à condition de bien comprendre ses mécanismes et d'appliquer des règles de gestion rigoureuses.

Ce qu'il offre : investissement participatif accessible dès 1 €, rendement brut entre 9 et 12 %, horizon de 12 à 36 mois, fiscalité PFU, transparence sur les opérations financées.

Ce qu'il demande : accepter une perte partielle (voire totale) de son capital, n'investir que des fonds disponibles pendant 2 à 3 ans, diversifier sur plusieurs plateformes et plusieurs types de projets, et sélectionner rigoureusement chaque dossier.

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FAQ

Quel est le ticket d'entrée minimum pour investir dans le crowdfunding immobilier ? Il varie de 1 € (La Première Brique) à 1 000 € selon les plateformes. La diversification sur 10 à 15 projets minimum est la règle d'or.

Mon capital est-il garanti dans le crowdfunding immobilier ? Non. Le capital investi n'est jamais garanti — et les pertes définitives représentent désormais 4 à 6 % des projets selon le baromètre Forvis Mazars S1 2025. Il se réduit par le choix de projets garantis (hypothèque de premier rang) et la diversification.

Combien de temps mon argent est-il bloqué ? La durée moyenne est de 12 à 36 mois selon les opérations. En cas de retard, qui concerne 25 à 30 % des projets en 2025, anticipez un allongement de plusieurs mois à plusieurs trimestres. Le capital ne peut pas être récupéré avant l'échéance.

Quelle fiscalité s'applique aux revenus du crowdfunding immobilier ? Les intérêts sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique à 31,4 % (ou au barème progressif si votre TMI est inférieure à 30 %). Les plateformes transmettent automatiquement les informations à l'administration fiscale.

Crowdfunding immobilier ou investissement en SCPI ? Le crowdfunding délivre un rendement plus élevé sur un horizon de 1 à 3 ans, avec un risque de perte de capital bien réel. L'investissement en SCPI offre une meilleure diversification et des revenus réguliers sur une durée longue. Les deux ont leur place dans un portefeuille diversifié.

Crowdfunding ou immobilier fractionné ? Ce sont deux logiques distinctes. Le crowdfunding finance un chantier et vous pariez sur son issue. Le fractionné finance un actif loué dont vous percevez des loyers sur un bail existant. Le rendement du crowdfunding est plus élevé, son risque aussi. Pour un investisseur qui cherche régularité et sécurité de l'actif sous-jacent, le fractionné est structurellement plus adapté.

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Investir comporte des risques de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.