Le guide complet du crowdfunding immobilier

L'investissement dans l'immobilier peut être réalisé de plusieurs façons : en direct, via des SCPI, en immobilier fractionné, en crowdfunding... nous traitons spécifiquement dans cet article du crowdfunding, cousin proche de l'immobilier fractionné tel que nous le faisons chez Tantiem... à la différence notable qu'il s'agit dans le cadre du crowdfunding d'un prêt d'argent et non l'achat de parts d'un actif immobilier !

Le crowdfunding immobilier est une méthode de financement auprès du grand public pour les promoteurs et les marchands de biens. Les investisseurs se regroupent pour prêter des fonds à un opérateur immobilier, en échange d'un rendement souvent élevé. Porté par la multiplication des plateformes spécialisées, ce mode de financement a eu le vent en poupe ces 10 dernières années.

A travers ce guide, vous serez en mesure de comprendre plus en profondeur le fonctionnement du crowdfunding immobilier, ses avantages et ses inconvénients, et les différences avec d'autres placements tels que les SCPI ou l'immobilier fractionné.

Nous l'avons vu, le crowdfunding, aussi appelé « financement participatif », est un mode de financement visant à faire appel à un grand nombre d’investisseurs (particuliers principalement) pour financer une opération. Le crowdfunding a permis de financer des films, des associations, des startups... le champ d'application est vaste !

Chaque investisseur aura, en moyenne, une faible participation mais la force du nombre permettra de lever des sommes conséquentes. Ce mode de financement permet donc à un petit investisseur de participer à des opérations d’envergure traditionnellement réservées aux institutionnels. 

Le crowdfunding immobilier vise à financer par le grand public une opération immobilière portée par un promoteur ou un marchand de biens. Ces projets peuvent être par exemple

• De la promotion immobilière (logement, bureaux, commerces…)

• De la réhabilitation immobilière

• Une élévation d’un immeuble

• Une vente à la découpe

• Des prêts hypothécaires...

Après avoir apporté des fonds, les investisseurs percevront une rémunération calculée sur la base d’un objectif de profitabilité, souvent acquittable au dénouement de l’opération (revente du bien).

Dans ce sens, ces investissements se distinguent de ceux en SCPI ou de l'immobilier fractionné où l'objectif est de conserver le bien pour en tirer des revenus locatifs réguliers.

Le crowdfunding immobilier peut concerner différents secteurs, que ce soit des biens résidentiels, des bureaux ou des commerces. Les investisseurs prêteront généralement des fonds au promoteur et seront rémunérés pendant une période de 12 à 24 mois.

La promotion immobilière

La promotion immobilière consiste à investir dans la construction et le développement de nouveaux biens immobiliers. Les biens ciblés peuvent tout aussi bien être des logements, des bureaux, des commerces voire des entrepôts. Ce secteur est de plus en plus sujet au financement participatif pour le financement des fonds propres.

La réhabilitation immobilière

La réhabilitation immobilière, à l’inverse de la promotion, concerne des biens existants. Plus précisément, la réhabilitation consiste à opérer des rénovations et autres modifications sur un bien immobilier sans procéder à sa destruction. Des exemples de projets de réhabilitation potentiels peuvent être :

• Transformation de bâtiments industriels (usines, entrepôts…) en immeubles résidentiels

• Amélioration de l’état, du confort d’un bâtiment (extérieur et/ou intérieur)

• Mise aux normes énergétique

Vente à la découpe

La vente à la découpe consiste à diviser un bâtiment en plusieurs unités individuelles, telles que des appartements, puis à les vendre séparément à un prix plus élevé.

Le rôle des différents acteurs dans le processus

On distingue 3 types d’acteurs principaux dans le processus de financement participatif :

• Investisseur : L’investisseur peut être un particulier ou une entité. Son rôle est de fournir les fonds nécessaires à l’opération. Le grand nombre d’investisseurs présents dans une initiative financée par le crowdfunding permet à ceux-ci d’y entrer moyennant une participation relativement faible (souvent entre 100 et 1000€)
  

• Promoteur : Le promoteur (opérateur) est le porteur du projet. Il est entièrement responsable de l’identification, de la planification, et de la gestion de celui-ci. Il est également responsable de la réalisation des objectifs fixés. Son objectif dans le processus de crowdfunding est de voir son projet être financé.
  

• Plateforme de crowdfunding immobilier : La plateforme présente les projets des différents opérateurs au public. Elle joue un rôle clef d’intermédiaire dans le processus puisqu’elle gère les transactions (la collecte de fonds), facilite la communication entre parties et permet d’informer constamment l’investisseur sur les opérations dans lesquelles il est impliqué. Elle fixe aussi le taux d’intérêt et la période de financement en concertation avec l’entreprise promotrice. Certaines plateformes effectuent même des due diligence sur les initiatives listées pour apporter plus de sécurité à l’investisseur.

Le processus de financement participatif en détail 

Le processus de financement participatif dans l'immobilier comporte plusieurs étapes : 

• Constitution du projet par le promoteur immobilier : Le promoteur identifie le type de programme (construction/réhabilitation), estime les coûts et les retours sur investissement, et planifie sa réalisation
  

• Listage du projet sur les plateformes : Le promoteur décrit en détail le programme sur la plateforme. Cela inclut les objectifs, les coûts, les délais, les plans architecturaux, les rendements prévus, et les éventuels risques associés.
  

• Collecte de fonds : Une fois le projet accessible au public, les investisseurs intéressés décident du montant qu'ils souhaitent investir. Chaque investisseur peut investir une somme relativement modeste, ce qui permet de mobiliser des fonds considérables. Une fois le programme financé (quand l’objectif de financement fixé par l’entreprise promotrice est atteinte), celui-ci peut démarrer.
  

• Répartition des Parts : Les investisseurs reçoivent des parts proportionnelles à leur apport. Cela peut se faire sous forme d'actions, d'obligations, de titres ou d'autres instruments financiers.
  

• Réalisation du Projet : Le promoteur met en œuvre l’opération conformément au plan établi. La plateforme de crowdfunding communiquera des informations aux en temps réel sur son avancée.
  

• Génération de Revenus : Une fois le projet terminé et les objectifs atteints, les revenus générés sont répartis entre les investisseurs en fonction de leurs parts.
  

Le crowdfunding immobilier est un investissement relativement simple à réaliser, offrant des taux de rentabilité attractifs et à horizon court.

Simplicité des investissements

Le premier avantage du crowdfunding immobilier est certainement sa simplicité. Les investissements locatifs classiques nécessitent l’élaboration complète d’un projet (recherche d’appartement, travaux potentiels à réaliser …) et surtout, sa réalisation. Le crowdfunding immobilier, à travers les plateformes dédiées, propose des projets déjà pensés, avec une profitabilité estimée. La tâche de l’investisseur sera donc beaucoup moins chronophage, puisqu’il n’aura qu’à sélectionner l’initiative qui l’intéresse le plus au vu de ses caractéristiques. 

Accessibilité financière pour les petits investisseurs 

A la différence des investissements locatifs classiques, au travers d’une SCI par exemple, le financement participatif permet à un petit investisseur d’investir dans l’immobilier.
Prenons l’exemple d’un investissement classique fait sur un appartement coûtant 300 000 €. L’apport demandé sera en moyenne de 10% donc 30 000 €, correspondant à l’apport initial. Une somme qui peut être rédhibitoire pour des investisseurs modestes.

Le crowdfunding immobilier permet de surmonter cette limite, avec des plateformes permettant souvent d’investir à partir de 100 ou 1000 €. Ce mode de financement permet donc de rendre le monde de l’immobilier plus accessible. Pour preuve, le montant investi était de 2871 euros en moyenne en 2021, contre 4711 euros en 2020. Le nombre moyen d’investisseurs par collecte est passé de 177 en 2020 à 313 en 2021.

Investissement à court/moyen terme

Avec des placements obligataires de 12 à 36 mois en moyenne, le crowdfunding immobilier se distingue par sa capacité à offrir une forte profitabilité sur le court et moyen terme.
Cela permet un retour plus rapide pour l’investisseur ce qui est d’autant plus intéressant que la majorité des placements immobiliers se font sur un horizon de plus de 10 ans. Même en dehors de la sphère de l’immobilier, l’horizon d’investissement recommandé est souvent supérieur à 5 ans, pour les placements boursiers par exemple.

Retours sur investissement potentiels

Le principal avantage du crowdfunding immobilier est l’attractivité de ses rendements. Historiquement, la profitabilité financière de ce mode de placement est en effet bien supérieure à celle des investissements immobiliers en direct : 9,40% de TRI en moyenne en 2022. A titre de comparaison, en France, la profitabilité moyenne pour un bien immobilier est de 5,9%.

Les placements en crowdfunding immobilier peuvent se faire selon différentes modalités. L’épargnant conserve la possibilité de choisir l’actif qui lui convient, que ce soient des actions, des obligations ou des titres participatifs.

Montage en obligations (dette pure)

Le montage en obligations utilise un véhicule d’investissement qui sert d’intermédiaire. Concrètement, l’argent est prêté à un opérateur qui rémunèrera à un taux annuel fixe connu et sur un horizon prévu avant l’opération. La distribution peut se faire régulièrement au cours de l’opération ou à la fin de celle-ci en même temps que la récupération du capital de départ. 

Montage en obligations convertibles

Le montage en obligations convertibles est similaire au montage en obligations classique : le taux annuel de rémunération et la durée du projet sont fixes. Le taux annuel sera généralement plus faible que dans une opération en dette pure, mais l’opérateur s’engage à faire bénéficier l’investisseur d’une partie de la marge de l’opération. Différents facteurs comme le prix de cession ou les éventuels retards auront donc un impact sur la rémunération finale.

Montage en capital (actions)

Le financement par action (crowdequity) est plus rare dans l’immobilier. Dans ce type de montage, l’investisseur devient actionnaire du véhicule d’investissement créé par la plateforme de financement participatif.

Cette fois le taux n’est pas fixé à l’avance et la rémunération se fera sur la plus-value réalisée lors de la cession de l’actif. Cela implique d’un côté plus de risque pour l’investisseur mais aussi potentiellement plus de gains puisque le rendement n’est ici pas plafonné.

Ce montage permettait de bénéficier de l’avantage fiscal de l’éligibilité au PEA-PME qui offrait la possibilité d’une exonération d’impôts sur les dividendes et plus-values sous certaines conditions. Cependant, depuis la loi Pacte et l’extension de cette éligibilité aux autres titres de la finance participative (dont les obligations), l’utilité du recours à un tel montage est grandement réduite.

Il existe des risques élevés pour l’investisseur dans une opération de crowdfunding immobilier :

Risque de perte en capital

Comme tous les placements, le capital investi n’est pas garanti dans le crowdfunding immobilier. L’investisseur peut être amené à perdre tout ou partie de son apport initial et doit en être conscient. Les opérations de ce type ont historiquement un faible taux de défaut mais les fonds investis peuvent théoriquement être perdus en cas d’annulation forcée du programme ou de faillite de l’opérateur par exemple. Une analyse approfondie des performances passées de l’entreprise promotrice est essentielle. Cela inclut l'examen de ses antécédents en matière de réussite de projets similaires. 

Risque de rendement inférieur

Bien que le taux de rendement soit fixe, il n’est pas toujours garanti. Ce taux est basé sur des estimations et prévisions relatives au projet. En cas de changement drastique sur les coûts de construction, ou de retard, le rendement de celui-ci peut être revu à la baisse.

Risque de liquidité

L’illiquidité est aussi un risque majeur du crowdfunding immobilier. Prenons l’exemple d’un placement en actions : les titres peuvent être échangés contre de la liquidité à hauteur du cours de l’action en question et ce, à n’importe quel moment du processus, sauf événement exceptionnel. Dans le cas du crowdfunding immobilier en revanche, les fonds investis sont généralement bloqués au cours de l’opération. Une personne ayant investi ne pourra donc pas récupérer son capital, même en cas d’urgence, avant la fin de la durée prévue. Il est donc important pour l’investisseur d’être au courant de ces modalités et d’adapter le montant investi en conséquence, en ne mobilisant que des fonds dont il n’a pas besoin à court terme.

Risque de marché

Les placements réalisés en crowdfunding immobilier sont également sensibles aux fluctuations du marché immobilier. Une baisse du prix de l’immobilier pourrait par exemple entraîner une revue à la baisse du prix de cession et donc potentiellement des rendements. Il est donc important pour un investisseur de diversifier son portefeuille d’investissements pour éviter une exposition trop importante aux fluctuations d’un marché.

A priori très proches, le crowdfunding est toutefois fondamentalement différent des SCPI ou de l'immobilier fractionné.

Avec le crowdfunding, vous prétez de l'argent à un promoteur pour lui permettre de réaliser une opération, en échange d'un rendement élevé pendant quelques mois. Si le promoteur réalise une marge élevée sur son opération, vous n'en bénéficierez pas.

A contrario, en investissant en immobilier fractionné ou en SCPI, vous achetez des parts d'un actif immobilier ou d'un fonds. Vous percevez des revenus locatifs régulier et bénéficiez de l'appréciation du bien !

Malgré le nombre important de risques liés aux placements en crowdfunding immobilier, il existe différentes garanties qui peuvent être mises en place pour protéger l’investisseur :

L’hypothèque

L’hypothèque est l’une des garanties les plus fréquentes dans le crowdfunding immobilier. Elle permet à l’investisseur de se couvrir contre un défaut de paiement de l’opérateur. En effet, elle permet à la plateforme de crowdfunding de saisir un bien immobilier de l’opérateur dans ce cas (qui aura été établi au préalable), et de rémunérer les investisseurs sur ce bien hypothéqué.

La fiducie

La fiducie est une garantie permettant de transférer la propriété d’un bien à un fiduciaire en cas de défaut de paiement de l’opérateur. Similairement à un cas d’hypothèque, les investisseurs seront ensuite remboursés via une vente de ce bien par exemple. Moins répandue que l’hypothèque, elle offre pourtant des avantages similaires et plus de sécurité pour l’investisseur.

La caution

La caution est une garantie dans laquelle un tiers (le garant) se porte garant du promoteur. Il sera responsable du remboursement du prêt en cas de défaut de paiement. Il existe 2 types de caution : la caution simple comptant 1 garant et la caution solidaire comptant plusieurs garants. 

L’aval de la plateforme de crowdfunding 

Cette garantie, aussi appelée « double signature » oblige l’opérateur à obtenir l’aval de la plateforme de crowdfunding avant d’engager des dépenses. Cela offre une garantie à l’investisseur sur la nature des coûts relatifs au projet, et permet de s’assurer qu’ils vont être exclusivement engagés pour l’accomplissement de celui-ci.

L’accessibilité du crowdfunding immobilier est un de ses atouts majeurs. Au-delà de la somme modeste nécessaire pour investir, les plateformes sont assez intuitives et jouent le rôle de facilitateur pour la collecte de fonds. Mais comment, concrètement, investir dans un tel programme ?

Processus détaillé de l’investissement dans le crowdfunding immobilier

Les étapes à suivre pour se lancer dans le crowdfunding immobilier sont les suivantes (côté investisseur) :

• Création d’un compte sur les plateformes dédiées : C’est la première étape du processus. Il est conseillé de créer un compte sur un maximum de plateformes pour avoir accès à un maximum de projets, surtout au vu de la popularité de certains.
  

• Recherche d’un projet : C’est l’étape primordiale du processus. Les chiffres clefs doivent être examinés consciencieusement. Parmi ceux-ci, les plus importants sont le taux de rentabilité et la durée du programme.
  

• Dépôt de fonds : Cette étape est importante car elle déterminera la part de l’investisseur. Il est important pour l’investisseur de respecter ses limites d’investissement (calculées en fonction de ses revenus) mais également de calculer ses gains potentiels avec le taux de rentabilité affiché. Souvent, un seuil minimal d’investissement est fixé, en dessous duquel il est impossible de participer à l’opération.
  

• Récupération des gains : Au bout de la période prévue, l’investisseur récupérera son apport de départ ainsi que les intérêts (correspondant à la profitabilité fixée au préalable). L’investisseur sera informé de tout retard qui pourrait entraîner un retard de ses échéances.

Calcul du retour sur investissement

Pour illustrer et expliquer le calcul du rendement d’un placement en crowdfunding immobilier, prenons un exemple de projet. Une opération immobilière à Strasbourg, financée sur ClubFunding, vise à l’acquisition d’un immeuble de 1 600 m2 afin d’y réaliser des travaux et de le revendre à la découpe. Le promoteur immobilier a besoin d’1,5M€.

La durée du placement obligataire est de 24 mois et le taux proposé est de 10% brut. Supposons que l’investisseur place 1000 €.

À l’issue des 24 mois, l’investisseur récupère son placement (1000€) ainsi que les intérêts bruts qui sont de 1000 10% 2 = 200 €.

Sur les 200 € d’intérêts, l’impôt est de 200 * 30% = 60€.

Ce sont donc 140€ nets d’impôts et de charges sociales que l’investisseur touche sur 2 ans, donc 70€ par an correspondant à un rendement net de 7% annuel.

De nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier existent, possédant leurs avantages et inconvénients. Avant d’investir sur l’une d’entre elles, il faut s’assurer des éléments suivants :

• Date de création (au moins 5 ans d’ancienneté de préférence)

• Statut de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’AMF

Les critères de sélection se feront ensuite principalement sur :

• Taux de rentabilité moyen

• Durée moyenne

• Taux de défaut (retard de plus de 6 mois)

Une analyse de la satisfaction client (en étudiant les avis laissés) est aussi essentielle pour prendre une décision éclairée.

Les 3 principales plateformes sont Anaxago, ClubFunding et Homunity.

Anaxago

Avec plus de 540 millions d’euros financés et des taux de rendement de 9,8% en moyenne, Anaxago est une plateforme incontournable en matière de crowdfunding immobilier. La longueur moyenne des projets est de 17 mois ce qui en fait la plus compétitive parmi les plateformes sélectionnées. Une autre particularité d’Anaxago est le grand nombre d’actifs « prime » qu’elle propose. Ces projets concernent uniquement des biens exceptionnels qui seront donc souvent mieux valorisés par les acheteurs.

ClubFunding

ClubFunding est la plus grande plateforme de crowdfunding immobilier en termes de nombre de projets financés (6836) et de montants financés avec plus d’1 milliard d’euros collectés. C’est aussi la plateforme la plus compétitive en termes de rendements avec une profitabilité de 10% en moyenne. La longueur moyenne des placements est de 21 mois ce qui la place dans la moyenne des plateformes de ce type. Le fait que ClubFunding ne déplore aucune perte définitive malgré son grand nombre de projets financés montre la fiabilité et la solidité des projets proposés.

Homunity

Avec 538 millions d’euros de montants financés, Homunity est une autre plateforme de crowdfunding immobilière incontournable. Offrant une profitabilité de 8,92% pour une longueur de 21 mois par projet en moyenne, Homunity se démarque aussi par la qualité et la solidité de ses projets qui sont exclusivement des projets ambitieux de plusieurs millions d’euros.

"Il peut être difficile de s'y retrouver entre crowdfunding, SCPI, immobilier fractionné... En quelques mots: le crowdfunding permet de financer des promoteurs ou des marchands de biens en échange d'un rendement sur un an ou deux. Vous jouez le rôle de la banque ! L'immobilier fractionné est tout autre: vous êtes co-investisseur sur 8 ans et touchez les revenus locatifs chaque mois ou chaque trimestre... mais surtout également la potentielle plus value à la sortie. L'approche et la philosophie sont donc bien plus différentes !