La fiscalité du crowdfunding immobilier : déclaration et optimisation

L'investissement dans l'immobilier peut être réalisé de plusieurs façons : en direct, via des SCPI, en immobilier fractionné, en crowdfunding... nous traitons spécifiquement dans cet article du crowdfunding, nos cousins proches de l'immobilier fractionné.

Le crowdfunding immobilier est une forme de financement participatif qui permet de participer à un projet comme le développement de résidences ou la rénovation d’un bâtiment historique.

Contrairement à l'investissement immobilier traditionnel, où l'achat d'une propriété entière peut nécessiter un capital important, le crowdfunding permet aux investisseurs de contribuer avec des montants plus modestes.

C’est somme toute une alternative au prêt classique, mais dont le modèle de financement doit respecter des obligations précises. Cette tendance nouvelle en investissement offre également aux particuliers la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux plus qu’intéressants.

Prendre part à un financement participatif comme le crowdfunding signifie tout d’abord acheter des obligations. Lorsqu'une entité émet une obligation, elle emprunte de l'argent à un investisseur en échange d'une promesse : celle de rembourser le montant emprunté à une date future prédéfinie, en plus de payer des intérêts sur cet emprunt.

Par exemple : si vous investissez via crowdfunding immobilier dans un immeuble, c’est comme si vous prêtiez quelques briques au constructeur de l’immeuble. Ce constructeur va les utiliser, et vous faire la promesse de vous rembourser : vous récupérerez les briques que vous aurez avancé, et même des briques supplémentaires en guise d’intérêt.

Bon à savoir : En France, un projet participatif est  souvent un investissement à court-terme. Cela signifie que le montant avancé lors d’une opération de crowdfunding immobilier est est généralement remboursé, intérêts compris, dans un délai de 12 à 36 mois maximum.

Les revenus générés par les investissements français en crowdfunding sont taxés à hauteur de 30%.

Ce taux d’imposition est la Flat Tax, une règle fiscale qui simplifie le calcul des impôts sur les revenus financiers. Aussi connue sous le nom de Prélèvement Forfaitaire unique, elle signifie concrètement que vous payez un pourcentage fixe d'impôts sur vos gains, indépendamment du montant que vous avez gagné.

Par exemple, si le taux est de 30%, vous paierez toujours 30% d'impôts sur vos gains, que vous en ayez gagné 100 euros ou 1000 euros.

Bon à savoir : La Flat Tax se décompose en deux segments : 17,2% dédiés aux prélèvements sociaux 12,8% pour l’impôt sur le revenu

Bonne nouvelle ! L’IFI (Anciennement ISF, Impôt de Solidarité sur la Fortune), ne concerne pas le patrimoine financier.

Pourquoi ? Parce que lorsque vous investissez via crowdfunding immobilier, vous ne devenez pas directement propriétaire des biens. Vous détenez plutôt des parts dans une société qui possède ces biens.

Par conséquent, comme les investissements réalisés via crowdfunding immobilier sont considérés comme des placements financiers et non pas comme un patrimoine, le calcul de l’IFI ne les prend pas en compte.

Rappel : Les Plans d'Épargne en Actions (PEA) vous permettent d'investir dans des Petites et Moyennes Entreprises (PME) françaises, y compris celles liées à l'immobilier.

Or, depuis 2018, la loi PACTE rend éligible au PEA-PME des investissements dans des actions et obligations de plateforme de crowfunding, dans la limite de 225 000€.

C’est certainement l’avantage fiscal le plus attractif, car investir via un PEA-PME permet d’exonérer les revenus générés par l’investissement des 12,8% d’impôt sur le revenu.

Souvenons-nous de ce que nous disions un peu plus haut : si la fiscalité sur les revenus générés est toujours de 30% grâce à la Flat Tax, les gains d’investissements réalisés via PEA-PME ne seront imposés qu’à 17,2% (ce qui correspond aux prélèvements sociaux).

Par exemple, si votre investissement vous permet de générer 1000€ de gains, et que vous ne passez pas par un PEA – PME, l’impôt sera de 300€. En revanche, avec un PEA-PME, l’impôt ne serait que de 172€, ce qui représenterait une réduction de 128€.

Vous vous demandez s’il est possible de déduire les pertes d’un investissement qui tournerait mal ? Eh bien oui ! Si un investissement en crowdfunding immobilier se solde par des pertes, ces pertes peuvent être déduites des gains imposables, ce qui réduit considérablement la charge fiscale de l'investisseur.

Attention, en France, cette déduction n’est possible que si les plateformes d’investissements participatifs choisies font partie des IFP, les Intermédiaire en Financement Participatif.

Cette déduction est rendue possible pour les potentielles pertes réalisées sur les cinq dernières années préalables à l’investissement, et peut également être activée via les plateformes de conseil en investissement participatif, tant que cela ne dépasse pas une limite d’exonération de 8000€ par an.

Lorsque vient le moment de déclarer vos revenus issus du crowdfunding immobilier, vous disposez de l'Imprimé Fiscal Unique (IFU), un outil qui simplifie grandement la tâche. L'IFU récapitule tous les revenus financiers générés par vos investissements lors du prélèvement forfaitaire unique (PFU). Vous n'avez qu'à reporter ces chiffres dans votre déclaration fiscale, ce qui évite les calculs compliqués.

Les investissements en crowdfunding immobilier via des sociétés comme des SA, SAS, SARL ou encore SCI sont parfaitement possibles ! Si le barème reste le même, soit 30% d’imposition, la fiscalité change : vous serez désormais soumis à l’Impôt sur les Société (IS). Le processus d’investissement reste quant à lui inchangé : ce ne sera simplement plus vous qui détiendrez des parts dans une société qui possèdera lesdits biens, mais la société au nom de laquelle vous aurez investi.

En conclusion, le crowdfunding immobilier offre aux investisseurs une opportunité intéressante de participer à des projets aux montants plus modestes, tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.

Pour récapituler, en voici les principaux avantages fiscaux :

·   La "Flat Tax" qui simplifie la taxation des revenus financiers à 30%, ce qui offre une stabilité fiscale plus que rassurante sur les revenus financiers

• L’exonération à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) grâce à la nature de placement financier des investissements en crowdfunding immobilier, qui ne sont pas des propriétés foncières
  

• Les investissement via PEA & PME qui permettent, grâce à une exonération sur les plus-values, de réduire ses taux d’imposition

• La possibilité de déduire ses pertes – si pertes il y a ! Ce qui réduit considérablement l'impôt à payer
  

• La simplification de sa déclaration de revenus grâce à l'IFU, qui évite les calculs fastidieux en compilant soigneusement tous les revenus financiers générés sur l’année fiscale en cours
  

Ainsi, en investissant judicieusement dans le crowdfunding immobilier, les investisseurs peuvent non seulement diversifier leur portefeuille mais aussi maximiser leurs avantages fiscaux.

En somme, le crowdfunding immobilier représente une opportunité d'investissement attrayante pour ceux qui recherchent des rendements avec une fiscalité avantageuse.

"Il peut être difficile de s'y retrouver entre crowdfunding, SCPI, immobilier fractionné... En quelques mots: le crowdfunding permet de financer des promoteurs ou des marchands de biens en échange d'un rendement sur un an ou deux. Vous jouez le rôle de la banque ! L'immobilier fractionné est tout autre: vous êtes co-investisseur sur 8 ans et touchez les revenus locatifs chaque mois ou chaque trimestre... mais surtout également la potentielle plus value à la sortie. L'approche et la philosophie sont donc bien plus différentes !

La fiscalité est similaire toutefois, avec un prélèvement forfaitaire unique de 30% si vous êtes un particulier. Et bonne nouvelle, les revenus ne rentrent pas également dans l'IFI !