Le guide complet de l'investissement locatif

"L'investissement dans l'immobilier peut être réalisé de plusieurs façons : en direct, via des SCPI, en immobilier fractionné, en crowdfunding...si nous sommes chez Tantiem convaincus que l'immobilier fractionné possède de nombreux avantages, il est important de connaître toutes les alternatives !"

Ce guide complet sur l’investissement locatif vous guide à travers les rouages de cette stratégie d’investissement complexe. En effet, plusieurs choix sont à faire dans l’acquisition du bien. 

Qu'est-ce que l'investissement locatif ?

Le placement immobilier offre une opportunité d’accumuler des actifs tangibles en générant un flux de trésorerie constant. Cette stratégie d’investissement attire de plus en plus de personnes novices ou expérimentées.

Cela peut être pour avoir une source d’argent supplémentaire, pour diversifier son portefeuille, agrandir son patrimoine ou même pour devenir un professionnel de l’immobilier. Cet environnement offre une multitude de possibilités. 

L’investissement locatif est une stratégie d’investissement où un bien immobilier est acheté par un particulier dans le but de le louer afin de percevoir une rémunération.

Cela peut concerner plusieurs types de biens qui peuvent être meublés ou vides, neufs ou anciens comme : un appartement, une maison individuelle, un parking, une cave, un immeuble résidentiel, un local professionnel, des biens commerciaux…

Pourquoi Réaliser un Investissement Locatif ?

Actuellement la demande de location est élevée en France et ne cesse d’augmenter pour des raisons démographiques ou bien sociétales. L’investissement locatif répond à plusieurs objectifs, il permet de générer des gains passivement, d’accumuler de la richesse, de diversifier son portefeuille…

L’investissement locatif a surtout de nombreux atouts : 

• C’est un actif durable : une maison, un appartement. Ce sont des biens solides, cet actif va traverser les années et on peut aussi espérer faire une plus-value lors de la revente. 
  

• Un actif pouvant s’acheter à crédit : Nul besoin de stresser si les gains ne sont pas assez élevés dans un premier temps, un investissement locatif peut se faire sans aucun apport financier. 
  

• Un actif bénéficiant de l’avantage fiscal : En fonction du type de bien acheté, on peut profiter de plusieurs dispositifs de défiscalisation (Pinel ou DeNormandie par exemple).
  

• Un actif permettant un rendement maîtrisé : Les chutes dans les cycles de la sphère immobilière sont moins fréquentes que pour la sphère financière. C’est un des investissements les plus sûrs du marché grâce à la tangibilité. 
  

• Un actif utilisable par sa propre famille : un bien immobilier locatif peut à court ou long terme être utilisé par les membres de la famille de l’acheteur.
  

• Un actif qui permet de bien appréhender sa retraite : Après avoir remboursé le crédit, la somme que représente le bien immobilier peut permettre de maintenir le niveau de vie pendant la retraite. La vente du bien permet aussi de pouvoir utiliser ce capital, notamment en cas de plus-value. 

Quels sont les différents dispositifs de défiscalisation ? 

Il existe différentes lois permettant de donner un avantage sur les logements vides, qu’ils soient neufs ou anciens. L’avantage dont on peut jouir dépend aussi de la date à laquelle l’investissement est réalisé. 

Selon le site du gouvernement il y a 3 principales aides dont on peut tirer parti. 

La loi Pinel

 La loi Pinel correspond aux habitats : 

• Neuf

• En état d’achèvement

• Avec travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total
  
  

Le délai de souscription pour cette loi est jusqu’au 31 décembre 2024. L’avantage se fait sous forme de réduction des impôts s’étalant jusqu’à 12 ans dans la limite de 52 500 euros. L’engagement initial du bail doit être de 6 ou 9 ans, renouvelable pour 3 ans.

Le montant d’acquisition du bien est plafonné à 300 000 euros, et si le bien acheté est plus cher, les atouts Pinel se feront sur une base de 300 000 euros seulement. Une autre condition est que les habitations louées doivent se trouver dans un immeuble collectif.

La loi Pinel peut être cumulée avec le dispositif Denormandie qui peut être utilisé pour un autre espace. Il y a un plafond de loyer à respecter selon la localisation du lieu. L’occupant du bien ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire et son revenu fiscal ne doit pas dépasser certains plafonds réglementaires que l’on peut retrouver sur le site du gouvernement. 

En 2023 pour une location du bien de 6 ans, 9 ans ou 12 ans vous pourrez obtenir respectivement 10,5%, 15% ou 17,5% de réduction d’impôts sur votre bien. 

En 2024, pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans vous pourrez obtenir respectivement 9%, 12% ou 14% de réduction d’impôts sur votre bien.

La loi Pinel laisse peu à peu place à la loi Pinel qui incite les propriétaires à investir dans des habitations vertes ou dans les quartiers prioritaires d’une ville. 

Dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie correspond aux résidences anciennes avec des travaux d’amélioration ou de transformation qui représentent au moins 25% du coût total. Cette aide a pour objectif d’encourager la rénovation des immeubles anciens.

Le délai de souscription est jusqu’au 31 décembre 2023. L’engagement initial de durée du bail doit être de 6 ou 9 ans, renouvelable pour 3 ans. Le montant d’achat est plafonné à 300 000 euros, et si le bien acheté est plus cher, les bénéfices Pinel se feront sur une base de 300 000 euros seulement. Ce dispositif peut être cumulé avec le dispositif Pinel qui peut être utilisé pour un autre espace. Il y a un plafond de loyer à respecter selon la localisation du lieu. Le preneur du bien ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire et son revenu fiscal ne doit pas dépasser certains plafonds réglementaires que l’on peut retrouver sur le site du gouvernement. 

 Pour une location du bien de 6 ans, 9 ans ou 12 ans vous pourrez obtenir respectivement 12%, 18% ou 21% de réduction d’impôts sur votre bien.

Dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages correspond aux logements récents ou anciens, avec ou sans travaux. 

Le délai de souscription est jusqu’au 31 décembre 2024. L’engagement initial de durée du bail doit être de 6 ans. Ce dispositif ne peut pas être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation. Il y a un plafond de loyer à respecter selon un choix : intermédiaire, social ou très social. Le bien devra être loué à un individu, qui n’est pas un membre de la famille, dont les ressources ne dépassent pas un plafond fixé par l’Etat.

Pour profiter de Loc’Avantages, vous pouvez choisir entre trois niveaux de loyer :

• Loc1 : il se situe 15 % en dessous du marché

• Loc2 : il se situe 30 % en dessous du marché

• Loc3 : il se situe 45 % en dessous du marché

Le montant de la réduction d’impôt peut ensuite aller de 15% à 65% et dépend du loyer ainsi que du recours à une intermédiaire locative (intervention d’une agence immobilière sociale ou association agréée par l’Etat) ou non. 

• Loc1 : Réduction d’impôt sans intermédiaire : 15% // Avec intermédiaire : 20% 

• Loc2 : Réduction sans intermédiaire locative : 35% // Avec intermédiaire: 40% 

• Loc3 : Recours à une intermédiation obligatoire, réduction : 65% 

Il existe d’autres dispositifs de défiscalisation pour les espaces meublés. 

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)

Ce statut offre une exemption d'impôt sur la rente du bien. Ce statut peut être cumulé avec la loi Censi-Bouvard (les investisseurs pouvaient bénéficier de cette loi jusqu’au 31 décembre 2022). Pour bénéficier du statut de LMNP, les gains locatifs de l’investisseur ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou constituer plus de 50% des revenus globaux du foyer.

Ce statut permet d’amortir le coût des meubles et de la valeur du bien immobilier. Cela peut réduire la base imposable. Avec ce statut les biens sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. 

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP)

On bénéficie du statut de LMP automatiquement si les recettes locatives dépassent 23 000 euros par an ou si elles constituent plus de 50% des revenus globaux du foyer. Ce statut a de nombreux intérêts comme l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière car les logements loués sont des biens professionnels. On peut aussi jouir d’une exonération totale ou partielle des plus-values en cas de revente. 

La grande différence entre le LMP et le LMNP est le niveau d’engagement. Le LMNP est plus adapté aux propriétaires cherchant à générer des gains complémentaires tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Le LMP est conçu pour ceux dont la location équipée est l’activité principale et qui souhaitent déduire plus de charges de leurs gains. 

Comment réaliser un investissement immobilier sans apport ? 

Acquérir un bien immobilier sans apport consiste à acheter un bien immobilier sans puiser dans son épargne personnelle. Cela signifie que la banque accepterait d’octroyer en prêt la somme nécessaire pour votre acquisition immobilière. 

L’investissement locatif sans toucher à son épargne personnelle est aussi appelé “investissement 110%” car le prêt couvre non seulement le montant nécessaire pour acquérir le bien mais aussi les frais liés à la transaction. Ces frais comprennent les frais de notaires, 2 à 3 % de la valeur du bien dans l’achat d’un bien neuf et 7 à 8% en cas d’achat d’un bien ancien. S'ajoutent à cela les frais de dossier qui peuvent atteindre 1% du montant du bien. Grâce au prêt, l’investisseur locatif peut ainsi couvrir l’ensemble des frais et n’a pas besoin d’apporter d’argent.

Cependant pour effectuer un investissement locatif sans apport il faut se construire un bon dossier. Il est évidemment recommandé de consulter un conseiller pour évaluer les bienfaits et inconvénients de cette méthode selon le dossier avant de prendre une décision. 

Pourquoi réaliser un investissement locatif sans apport ? 

Cette stratégie d’investissement permet à des investissements ayant de faibles liquidités de rentrer dans le marché immobilier et de se constituer un patrimoine. De plus, c’est l’effet de levier qui est important dans le cas d’un investissement locatif sans apport. Il est possible de financer son achat immobilier locatif sans utiliser d’épargne personnelle et de rembourser les mensualités de l’emprunt grâce aux rentes perçues. 

Cependant il faut faire attention car un financement à 100% peut entraîner des frais supplémentaires avec des taux d’intérêts plus élevés, et d’autres frais. Les paiements mensuels seront plus élevés avec un financement important, ce qui peut réduire la marge de manœuvre financière. 

Le choix du locataire, une étape cruciale

Comment bien sélectionner son locataire ? 

Trouver un résident sérieux et fiable est indispensable pour un bailleur pour être sûr d’être payé et de retrouver le bien sans imperfections. Il y a plusieurs étapes à suivre : 

• Rédiger une annonce détaillée pour attirer les candidats sérieux. Il faut des informations sur la propriété et ses différentes caractéristiques. 
  

• Vérifier la rente du candidat. Un bon hôte sera celui qui pourra évidemment payer les loyers. La majorité des agences exigent que les revenus soient au moins égaux à 3 fois la mensualité, pour être sûr qu’il puisse l’assumer en plus de ses autres dépenses mensuelles. 

• Vérifier les justificatifs tels que l’identité, le domicile actuel, l’activité professionnelle et la rente du candidat. Il faut faire des vérifications en profondeur car il est facile de se procurer de faux documents sur internet. Ainsi, pour se prémunir des risques, il est judicieux de vérifier avec l’avis d’imposition, en cherchant le nom de l’entreprise sur internet et en appelant l’employeur…
  

• Vérifier le sérieux du candidat par une rencontre en personne. Cela permet d’évaluer le comportement, de répondre aux questions…Une solution serait aussi de contacter le bailleur précédent pour l’interroger sur sa relation avec le candidat. Demander aux candidats des références personnelles et professionnelles, cela peut donner une idée de sa fiabilité et de son caractère. 
  
  

Caution, GLI et garanties pour sécuriser vos revenus

La garantie loyers impayés (GLI) est la solution la plus efficace pour sécuriser les sommes perçues d'un propriétaire bailleur. Une fois souscrite, elle protège le propriétaire contre les risques de non-paiement de la part du résident.

Le propriétaire peut déclarer l'impayé à son assurance, qui le dédommage. Une alternative consiste à demander à l’occupant de désigner une personne comme caution solidaire en cas d'impayés, mais cela présente des inconvénients en termes de formalités et de solvabilité de la caution.

La GLI est une assurance facultative offerte au propriétaire bailleur pour sécuriser ses rémunérations en cas de non-paiement.

Elle couvre les non-paiements et les charges impayées, et peut inclure des garanties optionnelles telles que les frais de détérioration, les frais de serrurier, les frais juridiques en cas de litige, etc.

Les propriétaires doivent s'assurer que le locataire est solvable et respecter les critères de solvabilité de l'assurance. Le coût de la GLI varie en fonction de la couverture choisie, avec une moyenne d'environ 2,5 % TTC des loyers et charges encaissés.

En somme, la GLI offre une protection essentielle pour les investisseurs qui souhaitent garantir leur paiement, tout en limitant les risques financiers.

Quelles sont les meilleures villes pour l'investissement locatif ? 

Pour choisir correctement son bien, il est essentiel de bien choisir son emplacement. Il faut le choisir dans une ville dans laquelle la population ne cesse d'accroître, qui est desservie par des transports en commun et avec un accès à des infrastructures commerciales.

Avant d’acheter un appartement il faut s’assurer qu’il y ait des écoles ou universités aux alentours pour le louer à des étudiants.

En effet, la demande de locaux étudiants est supérieure à l’offre dans de nombreuses villes. L’activité économique de la ville de choix est aussi un critère important : il y aura plus de potentiels hôtes dans une ville ou le chômage est faible et où la création de valeurs est importante. 

C’est une bonne pratique de regarder le nombre d’annonces d’habitations à louer pour évaluer la demande locative, afin de déterminer le prix moyen des propriétés et leur succès.

De plus, il faut éviter les villes où le taux de vacance locatives est élevé : pour éviter de connaître des intervalles élevés entre le moment où un hôte quitte l’appartement et où un nouveau y emménage.

Voici d’après le site SeLoger.com, les villes ayant la meilleure rentabilité nette en France : 

Ville : Rentabilité nette

• Rennes : 8,2 %

• Le Mans : 7,1 %

• Angers : 6,2 %

• Brest : 6,1 %

• Mulhouse : 4,9 %

• Caen : 4,7 %

• Besançon : 4,4 %

• Amiens : 4,4 %

• Limoges : 4,1 %

• Orléans : 4 %

Dans quel type de biens investir ? 

Neuf ou ancien ? 

Selon le bien recherché, il faut pouvoir choisir entre le neuf et l’ancien. Le premier sera souvent plus cher à acquérir que le second : environ 20% à 30% plus cher. Mais la différence est beaucoup moins importante lorsque l’on compare la récupération. En général le neuf rapportera donc moins d’argent que l’ancien. Cependant il faut faire aussi attention aux travaux de rénovation que peut représenter l’ancien, car il faut penser au confort des hôtes avec un bien en très bon état et où il fait bon vivre. Un bien neuf est un atout car il nécessite moins de réparations et il est généralement plus économe en énergie. De plus, il offre des aménagements plus modernes et conformes aux normes actuelles. 

Vide ou meublé ? 

Le choix dépendra des caractéristiques du bien. Un bien vide sera plus adapté pour une maison ou un T2, T3 qui peut être loué par des familles.

Tandis qu’un studio dont les résidents seront le plus souvent des étudiants ou des jeunes actifs préféreront avoir un bien déjà équipé.

La durée du bail joue aussi dans le choix entre les deux. Si le bien est vide, il sera régi par un type de contrat de 3 ans renouvelables alors que la location qui est équipée est plus libre (1 an renouvelable pour un bien équipé classique, et 9 mois pour l’habitat étudiant). 

La location vide avec son engagement de 3 ans réduit le risque de vacances locatives et il n’y a pas d’investissement mobilier à faire.

Ce type d’investissement a aussi un avantage fiscal, avec certaines conditions il est possible de déduire les charges des sommes perçues et de créer du déficit foncier dans la limite de 10 700 euros par an. Simplement, si le propriétaire a des charges plus élevées que son revenu locatif, il est en déficit foncier.

Ce déficit peut donc sous certaines conditions être retiré du revenu global imposable. Cela peut être combiné à d’autres lois de défiscalisation. 

La location équipée, même si elle est plus contraignante, à une meilleure rentabilité locative. Le montant affiché est d’environ de 10% à 15% supérieur à l’habitat vide. Cependant la rotation entre les occupants est plus fréquente : les occupants des biens équipés ont tendance à rester moins longtemps, ce qui signifie une rotation plus rapide. Ce choix permet aussi d’opter pour 2 statuts différents : loueur meublé non professionnel et loueur meublé professionnel (LMNP et LMP). 

Quel type de bien ? 

Des habitations

 Proposer un studio est plus rapide que les autres biens. Il existe une forte demande pour ce type de logement, surtout si celui-ci est situé près d’universités, dans des quartiers vivants et étudiants. 

Proposer un T2 ou T3 permet d’agrandir le panel de potentiels candidats. En effet, pourront être intéressés des familles, mais aussi des jeunes couples, des personnes retraités…Ce type de biens peut donc être loué plus longtemps qu’un studio. 

 Proposer un immeuble résidentiel offre certains atouts comme une rente potentielle plus élevée avec plusieurs unités et une diversification des hôtes, mais gérer cela est beaucoup plus complexe et il faut aussi considérer les coûts d’entretien et de réparation pour toutes les unités. 

Proposer des chambres en colocation peut augmenter les revenus mais nécessite une supervision des relations entre les colocataires et des espaces partagés. 


D’autres types de biens

Proposer un parking est simple et offre une grande source de rémunération. L’investissement de départ reste assez faible et la demande reste élevée, notamment dans les centre-villes dans les métropoles. 

Proposer des biens commerciaux permet de s’assurer une rente plus élevée et d’avoir des contrats à plus long terme. Cependant il faut pouvoir considérer les fluctuations économiques et les exigences légales spécifiques pour les propriétés commerciales. 

Proposer un investissement en résidences pour personnes âgées permet de louer des unités aux personnes âgées en quête de résidences avec services. 

Proposer un investissement en chambres d’hôtes implique de gérer une résidence où des chambres meublées sont louées à des voyageurs. Cela nécessite une bonne administration hôtelière et une interaction avec les clients.

Location à long-terme ou à court-terme

La location à long terme est l’approche plus traditionnelle. Le bien est loué à des occupants sur des longues périodes. Cette stratégie garantit un flux de trésorerie stable. 

La location saisonnière implique de louer la propriété sur des courtes périodes, comme des vacances ou événements spéciaux (Jeux Olympiques, Coupe de monde…). Elles ont donc un potentiel de rémunérations plus élevées grâce à la forte demande mais exigent une administration plus intensive et une fluctuation de la rémunération. 

La gestion locative

Qu’est ce que la gestion locative ? 

La gestion locative est l'administration d’un bien immobilier loué. Ce sont toutes les opérations qui se passent en amont, pendant et après la location. 

Il y a donc différentes étapes dans ces opérations :

Avant : 

• Publicité du bien

• Organisation des visites

• Etude des dossiers pour trouver le bon candidat

• Rédaction du contrat

• Etat des lieux

Pendant : 

• Gérer des loyers et des charges

• Rénovation du bien et maintenance

Départ de l'hôte: 

• Etat des lieux de sortie

• Restitution du dépôt de garantie

Les missions sont parfois chronophages. De plus, si l’investisseur vit loin de son bien immobilier, et ne peut donc pas gérer la location, il est possible de confier l’intégralité de la supervision de son bien à une agence, c’est la gestion locative déléguée.

Il faut pour cela remettre les clefs à l'agence qui en échange d’une commission va s'occuper du bien. Cela permet de gagner du temps mais moyennant une commission parfois élevée. 

Avantages et coûts de la délégation de gestion

La délégation de gestion dans le cadre de l’investissement locatif présente des atouts et coûts qu’il faut prendre en considération. 

Atouts : 

• Gain de temps : Cette gestion implique de nombreuses tâches comme la recherche des résidents, les contrats, la maintenance et les réparations. Il est possible de déléguer ces responsabilités. 
  

• Expertises professionnelle : Le bien est confié à des experts immobiliers, ils possèdent une grande connaissance du marché immobilier, et des lois en vigueur. Cela peut aider à prendre les bonnes décisions. 
  

• Sélection rigoureuse des candidats : Les gestionnaires ont beaucoup d'expériences, ils peuvent donc sélectionner soigneusement les candidats en faisant les vérifications nécessaires ( références, antécédents..). 
  

• Résoudre les conflits : C’est l’agence immobilière qui fera l’intermédiaire entre le propriétaire et l’occupant en cas de conflits. 
  

• Maintenance et réparations : les gestionnaires immobiliers peuvent organiser les travaux de maintenance et de réparation à la place du propriétaire. 
  

Coûts : 

• Frais de gestion : Des frais sont facturés par les gestionnaires immobiliers, ils représentent généralement un pourcentage du paiement mensuel. Cela peut réduire les bénéfices nets sur la location. 
  

• Coûts additionnels : Certains services, comme l’organisation de grosses réparations ou des services marketing peuvent entraîner des coûts supplémentaires. 
  

• Perte de contrôle : En délégant la gestion, il y a forcément une perte de contrôle sur le bien et sur la manière dont il est géré. 
  

• Qualité variable : La qualité des services peut varier en fonction de l’entreprise choisie. Il est important de sélectionner un gestionnaire immobilier réputé et fiable. 
  
  

Comment choisir une agence de gestion ?

Lors du choix d'une agence immobilière pour gérer votre nouvelle propriété, plusieurs facteurs doivent être pris en compte.

Tout d'abord, il est crucial de connaître la spécialisation de l'agence, car certaines sont axées sur les transactions plutôt que sur la gestion locative.

Les honoraires jouent un rôle essentiel, mais il est important de ne pas se laisser séduire par des tarifs attractifs sans vérifier les services inclus. Les honoraires varient souvent entre 5 et 10% des rentes perçues. 

Lors du choix de l'agence, il faut bien examiner les clauses du contrat. Il faut opter pour une durée de mandat raisonnable pour pouvoir changer d’agence si nécessaire. 

Pour évaluer la réputation d'une agence, il faut tenir compte de sa réactivité, de sa disponibilité et de son professionnalisme.

Il est également préférable de consulter les réseaux sociaux et les commentaires en ligne pour obtenir des informations supplémentaires.

La qualité des photos et des annonces peut également donner une idée de leur professionnalisme et de leur engagement dans la recherche de résidents. 

Il est essentiel de choisir une agence ayant une expertise solide, car toutes les agences ne la considèrent pas comme leur spécialité. Enfin, la capacité de l'agence à intervenir rapidement en cas de problèmes est un critère crucial à considérer, car les agences moins spécialisées peuvent mettre du temps à résoudre les problèmes liés à la propriété.

Comment calculer la rentabilité de votre placement locatif ? 

Le rendement Net et Brut

Le rendement du bien représente le ratio entre les revenus locatifs et le prix d’acquisition de la propriété.

Rendement Brut = (Revenu locatif annuel / Coût total de l’investissement)*100

Rendement Net = ((Revenu Locatif - Dépenses)/Coût Total de l’Investissement)*100

Le choix de la stratégie d’investissement et du monde de financement dépendra des objectifs financiers et de la tolérance au risque. Il faut bien calculer les coûts, les rémunérations et les retours prévus avant de prendre une décision. 

Taux de Rentabilité Interne (TRI)

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) est un indicateur financier qui joue un grand rôle dans la prise de décision pour un placement, et pas seulement dans l’immobilier.

Il évalue le profit annuel moyen en prenant en compte les flux financiers sur une année, y compris la revente potentielle et la plus-value. Il intègre également l’effet de levier du crédit en fonction de l’apport initial.

Il ne faut pas négliger ce calcul car il est stratégique pour évaluer les risques d’un projet en considérant les aspects financiers, fiscaux et économiques. 

Une formule simplifiée du TRI serait : 

TRI = (valeur finale / Montant investi)^(1/n)-1

Mais des simulateurs en ligne facilitent le calcul et le rende plus précis en automatisant les opérations en demandant des données comme le prix d’achat du bien, les revenus imposables et le loyer anticipé.