Comment faire un investissement locatif sans apport ?

"L'investissement dans l'immobilier peut être réalisé de plusieurs façons : en direct, via des SCPI, en immobilier fractionné, en crowdfunding... nous traitons spécifiquement dans cet article de l'acquisition d'un bien immobilier en direct !

Acquérir un bien immobilier (un appartement, une maison, une villa, un studio, un garage, des locaux commerciaux etc.) dans le but de le mettre en location peut être une excellente façon de se constituer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires. 

Cependant, tous les investisseurs ne disposent pas d'un apport personnel important pour financer leur projet. Il existe ainsi d’autres méthodes de financement, telles que le financement intégral par emprunt. Ce type de crédit est exigeant pour le bailleur mais il peut s’avérer très intéressant pour des acheteurs expérimentés pour des raisons financières ou fiscales.

L’article qui suit reprend l'essentiel à retenir sur les mécanismes de l'investissement locatif sans apport, ses avantages, ses risques, mais aussi les principaux conseils pour convaincre les prêteurs à accorder des crédits sans apport. 

Un investissement locatif sans apport consiste à faire l’acquisition d’un bien destiné à être loué et à financer cet achat en totalité par un emprunt. 

Fonctionnement du financement d’une acquisition de bien par crédit

Plus généralement, lors d’un projet d’acquisition avec un financement par crédit, les banques demandent un apport personnel d’au moins 10% la valeur de l’acquisition. 

L'apport personnel (ou fonds propres), c'est la somme d'argent que l’emprunteur est en capacité de placer dans un projet immobilier sans faire appel au crédit. Pourquoi ? Pour couvrir les frais annexes à l’opération (frais de notaire ou frais de garantie de prêt). 

En effet, dans le cas où l’emprunteur se retrouverait un jour dans l’impossibilité de rembourser son crédit, les banques pourront toujours se payer sur la revente du bien de ce dernier, mais les frais annexes, eux, constituant des charges ne pourront pas être récupérés. C’est pour cette raison, que, pour limiter ses risques de perte, les banques préfèrent proposer des prêts nécessitant un apport personnel initial.

Le cas particulier du crédit sans apport 

Dans le cas d’un investissement locatif sans apport, la banque accepte de prêter l'intégralité du montant nécessaire à la réalisation de la transaction. 

Cette dernière offre alors un « crédit à 110% », c’est-à-dire un crédit sans apport, où la totalité du prix du bien et des frais liés à son acquisition sont empruntés. En effet, en moyenne, les frais de notaire représentent 2 à 3 % de la valeur du bien en cas d'achat dans le neuf, ou 7 à 8 % dans le cas d'un bien ancien. 

A ceux-là s’ajoutent des frais de dossier pouvant atteindre jusqu'à 1 % du montant du bien immobilier acheté, selon la politique commerciale des banques.

Accéder à la propriété sans argent 

Le principal avantage de l’investissement sans apport est qu’il permet de se constituer un patrimoine sans utiliser son épargne. 

L’effet de levier 

Cela est rendu possible par l’effet de levier, un montage financier qui fonctionne lorsque le coût de l’endettement est inférieur aux bénéfices dégagés par la location grâce aux loyers et qui permet à un acquéreur d’utiliser l’endettement afin de doper sa force d’investissement.

Ainsi investir sans apport dans un bien est un moyen efficace de se constituer un patrimoine :  

• Le coût effectif de l’acquisition du bien immobilier locatif est assumé de facto par les locataires.

• Si les revenus et les charges s'équilibrent, alors le risque de défaut de paiement du crédit est limité et le taux d’endettement de l’emprunteur reste maîtrisé.
  

   

L’optimisation fiscale

De plus, investir sans apport dans un bien immobilier locatif permet une optimisation fiscale pour l’investisseur.

• Le premier avantage fiscal permis par une telle opération est le déficit foncier. Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant aux investisseurs immobiliers de réduire leur impôt sur le revenu en déduisant du loyer les charges normalement non déductibles du revenu foncier comme les travaux de rénovation, les frais de gestion locative, surtout les intérêts d'emprunt.

Pour rappel :

• Le déficit foncier est plafonné à hauteur de 10 700 € par an.

• Si le déficit est supérieur à ce plafond, il peut cependant être reporté sur les 6 années suivantes (sur l'ensemble des revenus du foyer) ou les 10 années suivantes (sur les revenus fonciers de l’emprunteur uniquement).

L’investissement dans un bien locatif permet aussi de bénéficier, sous certaines conditions, de nombreux mécanismes de défiscalisation tels que : 

• La loi Pinel : ouvre droit à une réduction d'impôt sur le prix d'achat d'un logement neuf mis en location

• Le dispositif Loc’Avantages : qui permet aux propriétaires de bénéficier d'une réduction d'impôt s'ils proposent un loyer moins cher que celui du marché à leurs locataires

• Les lois Malraux et Monuments historiques : dispositifs permettant aux propriétaires d'immeubles anciens de bénéficier d'avantages fiscaux très intéressants

• Le plan Denormandie : aide fiscale accordée dans le cadre d'un investissement locatif pour encourager la rénovation de logements anciens

Ainsi, l’investissement locatif sans apport se révèle être un excellent moyen de se constituer un patrimoine sans argent grâce à l’effet de levier et les avantages fiscaux.  

Un crédit sans apport est considéré comme un crédit à plus haut risque pour les banques. 

Ces derniers requièrent donc le respect de certaines conditions lors de la souscription d’un tel prêt sans apport. 

Voici les critères principaux regardés par les prêteurs lors de la demande d’un tel emprunt :

• Le patrimoine de l’emprunteur. Généralement il est plus facile pour les particuliers déjà propriétaires d’une résidence principale d’accéder à des crédits immobiliers sans apport. En effet, en cas de difficulté de paiement, il est plus facile de revendre un investissement locatif qu’une résidence principale. De plus, le bien dans lequel l’investisseur a investi va lui dégager du revenu qui rendent le remboursement de son emprunt plus facile.

• L’âge de l’investisseur. L’âge est aussi pris en compte par les banques, une personne de moins de 40 ans aura plus de facilité à emprunter sans apport personnel. 

• La situation financière de l’acquéreur. L'emprunteur doit justifier d'une situation financière solide et d'un bon dossier pour obtenir un prêt immobilier de ce type.

L’obtention d’un prêt sans apport initial est soumise à de nombreux critères, mais cela reste possible. En effet, il faut savoir que 6 prêts sur 10 sont sans apport. 

Voici de plus quelques règles générales et recommandations afin de constituer un dossier de crédit solide et se voir accorder un prêt à 110% : 

• Le dossier de crédit pour la demande d’un tel prêt doit être parfait. Pour obtenir un prêt sans apport d’argent initial, le souscripteur du prêt doit être solvable, et montrer des relevés de comptes récents sains (sans rejet de prélèvement ou autre incident pouvant effrayer le préteur)

• Il est recommandé d’effectuer des simulations du projet financier et de son financement avant la demande de prêt : 

  • Afin d’évaluer la rentabilité du projet immobilier sur le long terme en faisant varier : montant estimé du loyer, montant estimé des charges, taxe foncière, travaux d’entretien…

  • Afin de comparer les offres des différents prêteurs, en fonction du taux d’intérêt, de la durée maximale de remboursement, des options de remboursement, de l’assurance de l’emprunteur, des frais de dossier… 

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI)

L'une des méthodes les plus courantes pour investir dans l'immobilier locatif sans apport en France est de créer ou de rejoindre une Société Civile Immobilière (SCI). 

Une SCI est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir un bien immobilier en commun. Chaque associé détient des parts dans la SCI en fonction de sa contribution financière ou de son investissement en nature. 

L'avantage principal de la SCI est qu'elle permet de réunir plusieurs investisseurs, chacun apportant sa part, ce qui réduit la nécessité d'un apport personnel considérable. Les revenus locatifs sont ensuite répartis entre les associés en fonction de leurs parts dans la SCI.

La création d’une SCI en France se compose de plusieurs étapes : 

1. Rassembler un groupe d'investisseurs. Il faut trouver des partenaires intéressés par l'investissement locatif sans apport en France prêtes à contribuer financièrement à la création de la SCI

2. Constituer la SCI. Rédiger les statuts de la société avec un notaire ou un avocat spécialisé dans l’immobilier et définir les droits et les responsabilités de chaque associé

3. Acheter le bien immobilier. Une fois la SCI constituée, les fonds collectés peuvent être utilisés pour acheter le bien immobilier 

4. Gérer la SCI et le bien. Il est recommandé de nommer un gérant ou un administrateur pour superviser la répartition des loyers et les décisions liées à la propriété
   

Le financement immobilier participatif 

Il est aussi possible de d’investir dans l'immobilier locatif sans apport grâce au financement participatif immobilier. Cette méthode permet à de nombreux investisseurs de contribuer financièrement à un projet immobilier spécifique, tel qu'un immeuble locatif, une résidence étudiante ou un complexe commercial, de telle manière que chaque investisseur détient une part du projet en France en fonction de sa contribution.

Un bien répondant aux critères des prêteurs

Dans le cadre d’un investissement sans apport et d’une demande de crédit, le bien doit être optimal afin d’optimiser l’opération. En effet, lors de la demande de crédit, les banques vont passer le dossier de diagnostic technique du logement au crible (qualité de l'emplacement, demande locative, niveau de loyer prévisionnel, …). Les banques multiplient les précautions tout simplement parce que le logement garantit le crédit et que ces dernières veillent à la qualité de cette garantie.

Investir dans un logement neuf 

L'investissement immobilier, locatif ou non, est toujours un investissement durable dans le temps. 

Le but de cette opération réside dans le fait que cette pérennité soit la plus longue possible afin de limiter les coûts et les contraintes. 

C'est pourquoi un investissement locatif dans l'immobilier neuf reste très intéressant par sa fiabilité. 

• La qualité de construction et des matériaux des maisons neuves sont généralement supérieures à celles des maisons anciennes,

• Un bien neuf sera habituellement plus économe en énergie et respectueux de l'environnement et aligné sur les dernières réglementations thermiques et environnementales,

• Les maisons neuves se démarquent plus facilement de la concurrence en termes de location et d'usage quotidien.

Investir dans un logement vide ou meublé ?

Lors de la location d’un logement vide, la fiscalité est relevée des revenus fonciers. Si l’investisseur opte pour le régime réel, les intérêts bancaires de son prêt seront déductibles des loyers, ce qui fera baisser sa base imposable et par conséquent ses impôts. 

Dans le cas de la mise en location d’un meublé, il est à nouveau conseillé au bailleur de choisir le régime réel de la location meublée non professionnelle (LMNP). 

Avec ce statut de loueur meublé non professionnel, ce dernier pourra déduire les charges (dont les intérêts de l’emprunt) de ses recettes locatives pour baisser sa base imposable. 

Les logements anciens non rénovés 

En particulier il est conseillé d’être particulièrement prudent lors d’achats locatifs dans l’ancien. Les logements classés G ou F sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) vont être interdits à la location. Pour financer ces « passoires thermiques », les banques ne prennent pas en compte les loyers dans le calcul du taux d’effort et risquent de demander un apport personnel systématique. De plus, le coût de la rénovation doit être intégré dans le crédit sous peine de se voir refuser son dossier par les prêteurs. En effet, sans rénovation énergétique, pas de location. Et sans location, pas de loyers, donc pas de remboursement du prêt ! 

Si un investissement locatif sans apport présente des avantages, il convient de rappeler qu’un apport en fonds propres peut parfois être un véritable plus dans un projet d’achat immobilier. Il est important d'en avoir conscience afin de déterminer l'option la plus judicieuse.

• L'apport peut augmenter la capacité d'emprunt. Cela permet d’acheter un bien mieux placé ou offrant de meilleures prestations. En effet, lors d'un investissement locatif, il est important de séduire des locataires, et un logement attractif limite le risque de vacance locative.

• L'apport personnel peut réduire votre taux d'endettement. Réduire son taux d'endettement afin d'augmenter ses chances d'obtenir un crédit de la banque.

• L'apport permet d'obtenir de meilleures conditions de prêt. Un meilleur taux permet de réduire le coût de l’acquisition pour accroître le rendement de l’investissement locatif.

Par ailleurs, il est important de remarquer que l’effet de levier peut devenir un “effet de massue” en cas de :

• Dépréciation du bien immobilier,

• Vacance prolongée du logement,

• Augmentation imprévue des charges liées à la location.

Ainsi, il convient de bien mesurer les différentes entrées et issues de son projet, afin que l’investissement locatif sans apport soit une réussite.