La Rentabilité des SCPI : tout savoir pour réaliser des investissements immobiliers gagnants

Ces dernières années marquent la popularité croissante des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) en matière d’investissements immobiliers : en effet, elles permettent de bénéficier d’un rendement régulier, tout en se constituant un patrimoine immobilier à moindre coût. 

Pour rappel, les SCPI sont des organismes d’investissements collectifs, qui permettent à plusieurs personnes d’acheter des parts du capital d’une société. Cette société s’occupe ensuite d’acquérir et de gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers, sur lesquels les investisseurs détiennent des droits lors de la distribution des loyers et des éventuelles plus-values réalisées.

Il existe trois types principaux de SCPI : les SCPI fiscales, les SCPI de plus-value, et les SCPI de rendement 

• Les SCPI fiscales : axées sur les avantages fiscaux, elles offrent des incitations telles que la réduction d'impôts en échange d'engagements spécifiques, souvent liés à la durée de location ou au plafonnement des loyers. Les dispositifs de défiscalisation proposés sont par exemple le dispositif Malraux : vous vous engagez à rénover un bien classé et à le louer au moins 9 ans, et vous obtenez une réduction d’impôts d’un taux de 22 à 30% sur le montant des travaux effectués.

• Les SCPI de plus-value : aussi appelé investissement de capitalisation, les SCPI de plus-value ont des objectifs à plus long terme que les SCPI de rendement. Elles visent à générer des gains en capital en investissant dans des biens immobiliers susceptibles de prendre de la valeur au fil du temps, et donc avec un fort potentiel de revalorisation ou de revente. Le rapport locatif est par conséquent beaucoup plus faible, puisque les investissements sont principalement résidentiels : les loyers de logement sont moins conséquents et souvent inférieurs aux charges engagées. 

• Les SCPI de rendement : celles qui nous intéressent le plus ! Conçues pour générer des revenus réguliers, elles distribuent les loyers perçus aux investisseurs sous forme de rendements périodiques et sont surtout constituées de bureaux, d’entrepôts, de locaux commerciaux ou immeubles professionnels, qui seront loués au travers d’un bail commercial. Avec une SCPI de rendement, vous louez à des entreprises ou des commerçants - des professionnels. 

En bref : de par sa nature professionnelle, le patrimoine immobilier dans lequel investi une SCPI de rendement en fait un investissement à la rentabilité très avantageuse.

La rentabilité d'une SCPI est principalement mesurée par le taux de distribution, qui représente le pourcentage des revenus locatifs distribués aux investisseurs. En moyenne, les SCPI de rendement offrent des taux de distribution attractifs, souvent supérieurs à ceux d'autres formes de placement immobilier.

Avec un rendement de 4 à 5%, les SCPI de rendement ont le taux de distribution le plus avantageux : une SCPI fiscale aura par exemple un taux de rendement moyen de seulement 2%. Certaines SCPI de rendement atteignent même des taux de distribution de 7% !

• Parce qu’il est accessible: comme l’investissement en SCPI concerne plusieurs parts et non un bien entier, il reste accessible avec des prix de parts moins élevés et donc ouverts à un plus large public. Cela signifie donc que vous pouvez investir à plus petite échelle, tout en maximisant vos revenus et donc votre rentabilité ! 

• Parce qu’il minimise les risques : Il faut également noter que la rentabilité d’un investissement dépend du risque de celui-ci, or en investissant dans une SCPI, les risques sont minimisés et mutualisés, puisque le portefeuille d’investissements est diversifié et engage plusieurs investisseurs différents. 

• Parce qu’il vous libère des tracas de la gestion locative : les contraintes sont prises en charge par la société de gestion. Quoi de plus rentable qu’un investissement qui ne nécessite rien d’autre que d’encaisser les dividendes et revenus générés, sans avoir à se soucier de trouver un locataire, de faire un état des lieux, de planifier des travaux, d’organiser des visites…

Pour évaluer la rentabilité d’un futur investissement lors de l’achat de parts de SCPI, il faut étudier et creuser plusieurs éléments clés : on ne choisit pas une SCPI au hasard ! N’hésitez donc pas à plancher sur : 

• Le taux de revalorisation des loyers et des parts, qui dépend de la durée envisagée de détention des parts.

• Les frais de souscription.

• Les dividendes distribués par part, qui influence la tranche marginale d’imposition.

• Le secteur géographique : la localisation des biens détenus par la SCPI joue un rôle crucial dans la rentabilité. Les zones dynamiques économiquement ont généralement un potentiel de rendement plus élevé.

• Le type de biens et de bails : comme nous l’expliquions précédemment, les baux commerciaux et les bureaux ou lieux commerçants ont généralement une rentabilité potentielle plus élevée.

Même si sur le papier, les SCPI sont un type d’investissement à la rentabilité plus qu’avantageuse, il faut garder en tête certains risques qui peuvent amoindrir les revenus perçus, voire même les menacer. 

• Perte de capital : il est possible de perdre une partie voire l’entièreté des sommes investies dans une SCPI, car la société de gestion ne peut garantir les montants investis. Explications : contrairement à un fonds euro, votre capital n’est ici pas protégé par une assurance. Si la société de gestion prend de mauvaises décisions, les conséquences se reflètent sur vos dividendes, mais aussi sur la valeur des biens dans lesquels votre argent aura été investi. Il faut donc être plus que précautionneux sur le choix de la SCPI sur laquelle on s’arrête, qui n’est pas une décision à prendre à la légère. 

• Évolutions du marché : Comme le montre cet article, les investissements dans des SCPI restent très dépendants de la conjoncture du secteur immobilier. Le prix d’achat de vos parts de SCPI peut évoluer, à la hausse comme à la baisse. Il faut donc suivre de près cette valorisation, d’autant plus lorsque vous souhaitez vendre vos parts ! 

• Vacances locatives : l’impact le plus direct sur la rentabilité d’une SCPI est lié à la rentabilité locative. Si les locataires de la SCPI se retrouvent dans une posture de mauvais payeur, ou éprouvent des difficultés à payer leur loyer, la société en charge de la gestion locative à deux options. Elle peut choisir d’accorder une baisse du montant du loyer, de préférence temporaire, le temps que le locataire puisse retrouver une situation stable. La deuxième option consiste à chercher un nouveau locataire, mais elle implique une vacance locative qui, si elle perdure trop longtemps, contraint la société de gestion à puiser dans ses ressources pour compenser l’absence de loyer - l’impact sur la rentabilité de votre investissement sera immédiat, puisqu’il touchera à vos dividendes. 

A retenir : Pour décupler la rentabilité de son investissement en SCPI, il ne faut pas hésiter à se concentrer sur les SCPI de rendement, qui ont le meilleur taux de distribution et offrent le plus d’avantages. De manière générale, investir dans une SCPI est une option séduisante pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leurs revenus, même si ces derniers doivent rester prudents quant au choix de la SCPI et à la compréhension des éléments influant sur sa rentabilité.