SCPI fiscales, quelles opportunités pour une diversification de votre portefeuille ?

Tout le monde vous le dira, il est clé de diversifier son portefeuille entre actions, obligations, SCPI, assurance vie... Dans notre grande série sur les placements immobilier, nous vous présentons dans cet article les SCPI fiscales.

Les SCPI fiscales, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier fiscales, sont des placements populaires dans le monde de l'investissement foncier en France. Entre capitalisation de son patrimoine financier et investissement dans la pierre, ces véhicules d'investissement permettent aux particuliers de bénéficier d'un avantage fiscal tout en investissant dans un parc résidentiel. 

Aussi, toutes ces caractéristiques en font une option attrayante pour de nombreux investisseurs. Mais comme pour tout investissement, il est essentiel de peser le pour et le contre avant de prendre une décision et de savoir de ce dont vous bénéficiez. Dans cet article, nous vous proposons d’examiner ensemble et en détail ce que sont les SCPI fiscales. 

Nous verrons ainsi ensemble les différents types qui existent (chacune ayant leur propre bénéfice), quels sont leurs avantages et leurs inconvénients, et comment déterminer si elles sont appropriées pour votre situation financière.

Les SCPI sont des véhicules de placement à capital fixe qui permettent à un groupe de personnes de mettre leur argent en commun pour investir dans l'immobilier. Après avoir obtenu l’agrément de l'AMF, les SCPI collectent les fonds des particuliers via une souscription pour les investir dans des parcs de biens locatifs et en assurer la gestion. 

Elles sont proposées par les banques et les réseaux de gestion de patrimoine. Les souscriptions sont généralement ouvertes durant les derniers mois de l'année.  Durant cette période, les particuliers peuvent acheter des parts de la SCPI qui sont ensuite gérées par la société qui en a proposé la vente. Cette même société s'occupe de l'acquisition de la gestion des biens fonciers du scellier au plafond au nom des investisseurs. 

Bon à savoir : À la fin du temps de location légale, la SCPI met en vente le bien et, une fois la transaction conclue, utilise l’argent perçu pour rembourser chaque investisseur à hauteur de son capital de départ.

Les SCPI fiscales en France se distinguent des SCPI traditionnelles par le fait qu'elles offrent des atouts fiscaux spécifiques. Ceux-ci incluent généralement la réduction d'impôt sur le revenu, la récupération de la TVA sur le prix d'achat, et la possibilité de déduire certaines charges de gains fonciers.

Il existe plusieurs types de SCPI fiscales, chacune correspondant à une fiscalité. Les plus courantes sont les SCPI Pinel, les SCPI Malraux, et les SCPI Déficit Foncier. Chaque type de SCPI fiscale cible un segment particulier du parc immobilier, favorise une distribution de l’investissement et offre un avantage spécifique en fonction de l'engagement de l'investisseur et de la temps de détention. Nous les détaillons plus loin dans l’article. Voyons d’abord les points forts communs à toutes les SCPI Fiscales :

• Réduction d'impôt sur le revenu : L'un des points forts est la réduction d'impôt sur les revenus qui varie selon le type de SCPI fiscale choisi. Par exemple, les SCPI Pinel visent à encourager l'investissement dans des logements locatifs neufs en France, et offrent des réductions d'impôt en fonction de la période du bail, allant jusqu'à 21% du montant investi.

• Récupération de la TVA : Lorsque vous investissez dans une SCPI fiscale, vous avez la possibilité de récupérer la TVA payée sur le prix d'achat du bien foncier. Cela peut représenter une économie significative, surtout si vous investissez dans des biens immobiliers neufs.

• Diversification du portefeuille : Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille et de mieux distribuer leur patrimoine en investissant dans différents types d'actifs fonciers, qu'il s'agisse de logements neufs, de parcs résidentiels, de biens rénovés, ou de biens anciens à réhabiliter. Cela peut aussi contribuer à réduire le risque lié à l'investissement foncier.

• Gestion déléguée : En investissant dans une SCPI fiscale, vous déléguez la gestion immobilière à des professionnels. Cela signifie que vous n'avez pas à vous soucier de la gestion quotidienne des biens, des loyers, ou de la maintenance. La société de gestion s'occupe de tout, vous offrant un investissement passif. A ce point s’ajoute chez certaines agences comme Tantiem une offre et un suivi de votre investissement 100% digitalisé en parallèle de l’agence physique, facilitant l’accès aux informations.

• Possibilité de défiscalisation immobilière : Les SCPI fiscales offrent aux investisseurs la possibilité de réduire leur impôt sur les revenus tout en investissant dans la pierre. Cela peut être particulièrement attractif pour les contribuables soumis à des taux d'imposition élevés.

• Blocage de l'argent investi : L'un des principaux inconvénients des SCPI fiscales est que votre argent est généralement bloqué pour une période déterminée. Le nombre d’années où ce dernier se retrouve immobilisé varie en fonction du type de SCPI fiscale, mais elle peut s'étendre sur plusieurs années. Cela signifie que vous ne pourrez pas accéder à votre capital aussi facilement que dans d'autres investissements plus liquides. Pour cette raison des sociétés comme Tantiem vous proposent d’investir à partir de 100€.

• Risque de perte de la réduction d'impôt : vous bénéficiez des privilèges de ces SCPI si vous respectez certaines conditions, telles que le temps minimal du bail. Cependant, si vous ne respectez pas ces conditions, vous pourriez perdre la réduction d'impôt à laquelle vous aviez droit.

• Frais et commissions : Investir dans des SCPI fiscales n'est pas gratuit. Vous devrez payer des frais d'entrée (avec un taux allant jusqu’à 11%), des frais de gestion (jusqu’à 12%), et d'autres commissions à la société de gestion. Ces frais sont plus élevés que pour d’autres SCPI. Il est donc important de prendre en compte ces coûts lors de la prise de décision et de bien choisir votre société de gestion.

• Risque lié à l'immobilier : Les SCPI fiscales sont exposées aux fluctuations du marché immobilier. Si le marché de l'immobilier se détériore, la valeur des biens détenus par la SCPI peut diminuer, ce qui peut affecter la rentabilité de l'investissement. Sur le long terme cependant, ce danger est limité.

• Complexité fiscale : Les privilèges fiscaux des SCPI fiscales sont soumis à des règles fiscales complexes. Il est essentiel de comprendre ces règles et de s'assurer que vous êtes en conformité avec les exigences pour que vous bénéficiez d’un avantage fiscal. Cependant, ce ne sera pas votre souci principale : vous serez guidé et conseillé par votre société de gestion sur le sujet.

• Rendement : le rendement locatif est faible (un taux d’environ 2% contre un taux de plus de 4% en moyenne pour les autres SCPI). Cependant ce point est à relativiser car il ne s’agit pas de l’objectif premier lorsque l’on investit dans une SCPI fiscale. 

• Plus-value : si lorsque à l’issue de la période légale du bail le bien foncier est revendu et offre gain par rapport à la somme initialement payée, ce dernier sera taxé au titre des plus-values foncières. Il est possible cependant possible d’obtenir des exonérations : au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur les revenus et 30 pour les prélèvements sociaux.

Dans le principe très proche des SCPI, l’immobilier fractionné permet d’acccéder à un placement offrant des rendements attractifs réguliers et un potentiel de sécurité élevé. A la différence des SCPI toutefois, l'immobilier fractionné avec Tantiem permet de choisir spécifiquement un bien immobilier et de se constituer un portefeuille immobilier à partir de 100€ !

Investir dans des SCPI fiscales peut être une décision judicieuse pour certains investisseurs, mais ce n'est pas pour tout le monde. Avant de décider d'investir dans une SCPI fiscale, voici quelques éléments à considérer :

• Horizon d'investissement : Comme mentionné précédemment, les SCPI fiscales ont généralement une durée de blocage. Assurez-vous que vous êtes prêt à investir sur le temps nécessaire pour obtenir les avantages fiscaux.

• Tolérance au risque : Comme tout investissement, les SCPI fiscales comportent des risques. Assurez-vous d'être à l'aise avec le niveau de ceux-ci qui vont varier en fonction de l’investissement, en tenant compte de votre tolérance personnelle.

• Connaissance des règles fiscales : Les privilèges fiscaux des SCPI fiscales sont soumis à des règles fiscales complexes. Il est recommandé de consulter un expert de la fiscalité ou financier pour vous assurer de bien comprendre ces règles et de les respecter. D’où l’importance également de bien choisir la société auprès de qui vous souscrivez, comme Tantiem accompagne depuis plus de 20 ans ces clients. 

• Liquidité financière : Assurez-vous d'avoir suffisamment de liquidités pour investir dans une SCPI fiscale, car votre argent sera bloqué pour la durée déterminée par le type de SCPI fiscale que vous choisissez.

• Diversification de votre portefeuille : Les SCPI fiscales peuvent être un excellent complément à un portefeuille diversifié. Si vous avez déjà des investissements immobiliers, des actions ou d'autres actifs, assurez-vous que l'investissement dans une SCPI fiscale correspond à votre stratégie de diversification.

Pour vous informer plus en détail, nous vous invitons à lire l’article rédigé par le ministère de l’Economie.

Nous vous proposons ci-dessous le détail des différentes SCPI fiscales proposées. A vous de choisir celle qui est la plus en adéquation avec votre projet : 

SCPI Pinel :

La SCPI Pinel est associée au dispositif Pinel, qui vise à encourager l'investissement dans un parc de logements neufs destinés à la mise en bail. L’avantage fiscal varient en fonction de la durée de cette dernière : 

• 12% de réduction d'impôt pour un bail de 6 ans.

• 18% pour 9 ans.

• 21% pour 12 ans.

Si ces engagements ne sont pas respectés, l’investisseur perd son privilège fiscal. De plus, la réduction d'impôt est soumise à des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Des conditions de performance énergétique pour le logement sont aussi à prendre en compte. Enfin, il faut noter que les niches fiscales sont plafonnées à 10 000€ par an. 

SCPI Malraux :

La SCPI Malraux est conçue pour encourager la rénovation d'immeubles anciens dans des secteurs sauvegardés ou en zone de protection du patrimoine architectural. Les travaux de rénovation donnent droit à une réduction d'impôt, généralement de 22% à 30% des dépenses éligibles. L’investissement dure en moyenne 15 ans.

L’objectif principal de ce type de SCPI est de protéger le patrimoine architectural français en encourageant la rénovation d'immeubles anciens. En ce qui concerne la principale limite, sachez qu’il existe un plafond sur le coût des restaurations pour ensuite calculer les réductions à hauteur de 400 000€ sur 4 ans (soit 100 000 par an).

En conclusion, les SCPI fiscales offrent des avantages significatifs pour les investisseurs en France. Il s’agit d’une belle possibilité pour investir dans la pierre ainsi qu’une belle opportunité de capitalisation de son patrimoine financier. Vous bénéficierez également d’importants privilèges fiscaux. Cependant, ce placement n’est pas sans inconvénients.

Il est essentiel de prendre en compte votre situation financière, vos objectifs et votre tolérance au risque avant de décider d'investir dans ces outils. Il est aussi recommandé de consulter un conseiller financier ou en fiscalité pour vous aider à prendre la meilleure décision en fonction de votre situation personnelle. Les meilleures SCPI fiscales peuvent être un outil puissant pour réduire votre charge fiscale tout en investissant dans l'immobilier, mais elles ne conviennent pas à tout le monde.

SCPI Déficit Foncier :

Contrairement aux autres SCPI fiscales qui offrent des réductions d'impôt sur le revenu, la SCPI Déficit Foncier permet aux investisseurs de déduire les déficits fonciers générés par des travaux de rénovation de biens immobiliers anciens de leur gain global, réduisant ainsi leur base imposable. Elle est parfaitement appropriée si vous investissez dans un bien qui est à rénover du scellier à l’étage.

Cependant, la déduction des déficits fonciers est plafonnée à 10 700 € par an.

SCPI Censi-Bouvard :

La principale vocation de la SCPI Censi-Bouvard est de soutenir le développement des résidences de services en encourageant les investisseurs à financer la construction ou l'acquisition de biens fonciers. Ces biens doivent être destinés à un bail meublé géré par des exploitants professionnels. Ils sont conçues pour répondre aux besoins spécifiques des locataires, tels que les étudiants, les personnes âgées ou les touristes. 

• La réduction d'impôt est égale à 11% du montant de l'investissement, étalée sur 9 ans. 

• Les investisseurs peuvent également récupérer la TVA payée sur le montant de l'investissement, généralement de 20%. 

SCPI Girardin :

La principale vocation de la SCPI Girardin est de stimuler l'investissement et le développement économique dans les DOM-TOM en encourageant les investisseurs à financer la construction ou l'acquisition de parcs de bâtiments résidentiels dans ces régions. Le dispositif Girardin s'adresse principalement aux investissements dans l'immobilier d'habitation (logement social) ou l'immobilier industriel (biens d'équipement ou locaux professionnels). Les personnes qui achètent des parts de la SCPI Girardin peuvent obtenir ensuite une réduction d'impôt sur le revenu en fonction de la durée du bail:

Pour les DOM : 

• 30% de réduction d'impôt pour un ou plusieurs baux comptabilisant 6 ans

• 40% pour 9 ans

• 50% pour 12 ans.

Pour les TOM (Terres Australes et Antarctiques Françaises) : 

• 30% pour 6 ans

• 40% pour 9 ans

• 40% pour 12 ans.

La réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'investissement et est soumise à des plafonds de loyers et de ressources du locataire. D’autres contraintes, spécifiques à la localisation et au type de bien, peuvent s’ajouter.

SCPI Duflot/Pinel Outre-Mer :

Ces SCPI sont similaires aux SCPI Pinel, mais elles concernent les investissements dans des lieux résidentiels neufs situés en outre-mer afin de favoriser les constructions dans ces territoires. Elles permettent une réduction d’impôt en fonction de la durée de location :

Pour le dispositif Pinel Outre-Mer : 

• 23% de réduction d'impôt pour un bail de 6 ans, 

• 29% pour 9 ans.

• 32% pour 12 ans.

Pour le dispositif Duflot Outre-Mer :

• 18% pour 6 ans.

• 21% pour 9 ans.

SCPI Denormandie :

Les points forts sont que la principale vocation de la SCPI Denormandie est de favoriser la rénovation de biens anciens, le plus souvent des parcs de logements résidentiels en pierres, situés dans des zones éligibles, généralement des centres-villes où le patrimoine immobilier est en mauvais état.

L'objectif est ainsi de revitaliser ces quartiers en favorisant une meilleure distribution de l’investissement et en encourageant les particuliers à rénover et à mettre en bail des logements anciens. Ces personnes, lorsqu'elles achètent des parts de la SCPI Denormandie, peuvent ensuite bénéficier d'une réduction d'impôt sur les revenus. Cette réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'investissement et varie en fonction du temps de location :

• 12% de réduction d'impôt pour une location de 6 ans.

• 18% pour 9 ans.

• 21% pour 12 ans.

Les limites sont que la réduction d'impôt est soumise à des plafonds de loyers et de ressources du locataire, ainsi qu'à des conditions de rénovation spécifiques, visant à améliorer la performance énergétique des biens rénovés. De plus, les biens rénovés par la SCPI Denormandie doivent être situés dans des zones éligibles déterminées par le gouvernement, généralement des centres-villes présentant un besoin de rénovation. Ces zones sont définies au niveau local.

En conclusion, les SCPI fiscales offrent des avantages significatifs pour les investisseurs en France. Il s’agit d’une belle possibilité pour investir dans la pierre ainsi qu’une belle opportunité de capitalisation de son patrimoine financier. Vous bénéficierez également d’importants privilèges fiscaux. Cependant, ce placement n’est pas sans inconvénients.

Il est essentiel de prendre en compte votre situation financière, vos objectifs et votre tolérance au risque avant de décider d'investir dans ces outils. Il est aussi recommandé de consulter un conseiller financier ou en fiscalité pour vous aider à prendre la meilleure décision en fonction de votre situation personnelle. Les meilleures SCPI fiscales peuvent être un outil puissant pour réduire votre charge fiscale tout en investissant dans l'immobilier, mais elles ne conviennent pas à tout le monde.