Comment calculer la rentabilité locative ?

La rentabilité locative est un indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle mesure la capacité d’une propriété à générer des revenus par le biais de la location par rapport aux coûts associés à son acquisition et à son exploitation.  

La rentabilité locative peut être brute et prend en compte uniquement les revenus locatifs par rapport au coût total d'acquisition, ou nette, en déduisant également les dépenses opérationnelles de ce calcul pour fournir une meilleure appréciation de la rentabilité réelle. Une rentabilité locative élevée indique généralement un investissement potentiellement plus rentable.

Le rendement brut permet de calculer la performance d’un bien locatif en déterminant combien la propriété pourra rapporter chaque année sans prendre en compte les dépenses opérationnelles (taxes foncières, assurances, frais de gestion, etc.). 

Bon à savoir: C'est un indicateur utile pour avoir une première impression de la performance d'un investissement immobilier, mais il ne reflète pas complètement la rentabilité réelle car il ne prend pas en considération les dépenses opérationnelles liées à l’achat et l’entretien du logement.

Rendement locatif brut = (Loyer annuel charges comprises/Coût total d’acquisition) x 100

Exemple pour comprendre comment calculer la rentabilité locative

Vous avez comme projet d’acheter un bien immobilier. Vous achetez un appartement en région parisienne en France pour 250000€ dont le loyer mensuel s’élève à 1200€. Les charges sont de 120€ par mois. Le loyer annuel charges comprises est donc de 17 440 euros.

Rendement locatif brut = (17440/250000) x 100 = 6,97%

Le rendement net prend en considération les dépenses opérationnelles liées à la détention et à la gestion du bien immobilier (taxes foncières, frais d’assurance, frais de gestion, etc). Contrairement au rendement brut, le rendement net tient en compte des coûts réels d’exploitation du logement. 

Rendement locatif net = (Loyer annuel charges comprises – Dépenses opérationnelles*)/Coût total d’acquisition) x 100

*taxes foncières, frais d’assurance, frais de réparation et d’entretien, frais de gestion

Exemple pour comprendre comment calculer le rendement locatif net

Cet achat d’appartement à Paris vous coûte 4000 euros (précompte immobilier, assurance incendie, turnover, gestion locative et frais d’entretien). 

Pour obtenir l’appartement, vous avez dû débourser 19 040 euros de frais de notaire. 

Rendement locatif net = (17440 – 4000)/250000+23040) x 100 = 5,28%

La rentabilité nette-nette ou tient en compte l’ensemble des coûts associés à sa détention y compris les paiements de remboursement de prêt hypothécaire. La rentabilité nette-nette prend donc en considération les dépenses opérationnelles et le remboursement du prêt.

Rendement locatif net-net = (Loyer annuel charges comprises - Dépenses opérationnelles - Paiement de remboursement du prêt)/Coût total d’acquisition x 100

Exemple pour comprendre comment calculer rendement locatif net-net ou net d’impôts ?

Pour ce bien immobilier que vous avez acheté à Paris, vous devez rembourser environ 700€ par mois (sur 30 ans). 

Rendement locatif net-net = (17440 - 4000 - 700)/250000 x 100 = 5,09%

On a donc vu qu’un bon rendement locatif se situe aux alentours des 3-4% pour une location meublée dans une grande ville et entre 5-10% dans une plus petite ville. En revanche, il existe quelques astuces pour optimiser son rendement locatif. 

Limiter le turnover et donc la vacance locative

Le turnover désigne le taux de rotation des locataires dans une propriété locative. Lorsque le taux de turnover est trop élevé, cela signifie que le nombre de locataires change de façon croissante au fil du temps, ce qui peut causer une vacance locative. La vacance locative est une période pendant laquelle le logement n’est pas loué. Elle est corrélée négativement à la rentabilité, en effet, plus le logement est vide, plus la rentabilité diminue. 

La solution ? Privilégier les locataires longue durée, louer le bien sur des plateformes de locations saisonnières entre les locataires de longue durée. 

La colocation

Si vous avez acheté un appartement meublé avec plusieurs chambres et de préférence avec plusieurs salles de bain, vous pouvez le proposer en colocation et ainsi bénéficier d’une location par chambre à des prix plus intéressants, à une vacance quasi inexistante et une réduction du nombre d’impayés. 

La colocation consiste, en effet, au partage d’une même habitation, ce qui permet de répartir les coûts de location, les charges et les espaces communs. Chaque colocataire peut avoir sa propre chambre, tandis que la cuisine, le salon et d'autres espaces sont partagés.

Il faut néanmoins préciser qu’il est nécessaire d’être dans une zone locative “tendue” du point de vue immobilier pour être sûr de trouver suffisamment de colocataires. 

Le statut LMNP: les avantages fiscaux

Comme évoqué précédemment, le statut de LMNP (Location meublée non professionnelle) est un moyen très intéressant du point de vue de la fiscalité, vous pourrez déduire différentes charges et frais:

• Les charges de copropriété

• Les frais d’entretiens et de ménage du logement

• Les travaux de rénovation et d’aménagement

• Les amortissements de certains meubles et de votre investissement immobilier

• Les assurances et les intérêts du crédit

• Les factures d’énergies, d’intérêt ou d’abonnement à la télévision

• Les intérêts d’emprunt

La renégociation de son crédit

En fonction des taux d’intérêt proposés par les banques, il peut être judicieux de faire racheter son prêt immobilier pour bénéficier de meilleurs taux d’intérêt ou de raccourcir la durée du prêt. 

En obtenant un taux plus bas, vous pourriez être en mesure de réduire vos mensualités de remboursement, ce qui peut alléger votre charge financière mensuelle.

Mais aussi une baisse du taux d'intérêt peut entraîner des économies significatives sur la durée totale du prêt, même si les mensualités restent les mêmes.

Lorsqu’on investit dans un bien immobilier, il faut impérativement évaluer le rendement locatif pour s’assurer de ne pas avoir à fournir un effort d’épargne mensuel trop lourd à porter, pour préserver votre capacité d’endettement et ainsi éviter de prendre des risques trop importants.

Si vous achetez un bien immobilier et que vos mensualités sont de 1200 euros mais que votre loyer ne vous rapporte que 800 euros, vous allez devoir fournir ces 400 euros en plus des frais d’entretien et de gestion du logement, votre investissement n’est donc pas rentable. Pour s’assurer de la rentabilité de votre investissement, vous allez devoir calculer le rendement locatif brut, net puis net d’impôts. 

On estime qu’un bon rendement locatif se situe aux alentours des 5-6%, en effet, il constitue le moyen pour l’investisseur de recevoir des revenus réguliers suite à la location de celui-ci. Cependant, ce rendement locatif peut varier en fonction de différents critères notamment vos moyens financiers et le niveau de risque que vous êtes prêt à prendre.

Le cash flow locatif : couvrir ses sorties de trésorerie

Le cash flow locatif représente la différence entre les revenus locatifs générés par une propriété et les coûts associés à sa détention et à sa gestion. Il indique donc le montant d’argent excédentaire ou déficitaire restant. Un cash flow locatif positif signifie que les revenus locatifs couvrent non seulement les coûts d’exploitation mais génèrent également un profit, ce qui vous permet de limiter les risques pris. Ce cash flow positif assure la rentabilité et la stabilité financière de l’investissement. 

Cash flow locatif = Loyer annuel charges comprises - Dépenses opérationnelles - Remboursement du prêt

Bon à savoir: Le cash flow ne prend pas en compte les coûts d’investissements initiaux, les frais imprévus ou encore les fluctuations du marché. Il est donc conseillé de se référer à plusieurs indicateurs (cf TRI).

Les erreurs à ne pas commettre

Devenir un investisseur dans l’immobilier peut s’avérer très rentable à condition de tenir compte de la plus-value du bien, de la ville choisie ou encore du type de bien (surface, ancienneté, état du bien, type de location - meublée ou non meublée). Ces variables peuvent grandement influencer le taux de rendement locatif et ainsi vous faire prendre des risques si celui-ci est trop faible.

La ville

Il est nécessaire de rappeler que les plus grandes villes françaises ne sont pas celles qui obtiennent le taux de rendement locatif le plus élevé. Paris se situe à 2,90% contre 5,30% à Lille. Selon le groupe Quintesens, les 3 villes françaises ayant le meilleur taux de rendement locatif sont: 

• Vierzon (13,70%)

• Montluçon (12,90%)

• Maubeuge (12,10%)

Mais il existe également des différences entre les quartiers de la ville de votre choix. Plus il y a d’offres, plus votre rentabilité baisse. 

Une augmentation de l'offre signifie que les locataires ont plus d'options pour choisir un logement. La concurrence entre les propriétaires pour attirer des locataires peut donc entraîner une pression à la baisse sur les loyers, ce qui peut réduire les revenus locatifs. Les locataires auront aussi un pouvoir de négociation plus important si l’offre est élevée et que la demande est faible. Enfin, avec une offre abondante, les périodes de vacance entre les locataires peuvent s'allonger, car il peut être plus difficile de trouver rapidement de nouveaux locataires, ce qui réduit les revenus locatifs annuels. 

La surface

Le studio et les appartements type T1 ou T2 sont recommandés pour une rentabilité plus élevée. En effet, pour un studio, la rentabilité est comprise entre 6 et 10% en moyenne et pour un T1/T2 entre 5 et 7%. 

Ce sont, en effet, des logements accessibles au plus grand nombre du fait du montant du loyer mais sont également prisés par les étudiants et jeunes actifs. Il est néanmoins utile de rappeler que les studios occupés par des étudiants ont un turnover plus important. 

Pour rappel: Le turnover désigne le taux de rotation des locataires dans une propriété locative. 

L’état du bien & son ancienneté

Les travaux de rénovation peuvent augmenter le rendement locatif à condition que ces travaux aient un coût raisonnable car ils seront davantage plébiscités par les locataires qui auront moins de frais lors de l’installation dans le logement et y resteront plus longtemps. Vous bénéficierez également d’une déduction fiscale sur la majorité de vos travaux de rénovation. 

Un appartement dans un immeuble ancien aura un rendement de 5-6% contre 4% dans un immeuble neuf. 

Le type de location

Une location meublée se loue plus chère qu’une non meublée (environ 20 à 30% de plus). De plus, louer un appartement meublé permet au propriétaire ou à l’investisseur d’obtenir le statut de LMNP (Location meublée non professionnelle). 

Le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal en France pour les propriétaires louant des biens meublés à des fins de location temporaire ou saisonnière. Vous devez néanmoins répondre à certains critères fondés sur la loi. Par exemple, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an. 

Ce statut est avantageux du point de vue de la fiscalité et permet d'augmenter le coût du loyer pour le locataire. Vous bénéficiez ainsi d’un meilleur rendement locatif.

Enfin, le profit que vous gagnerez dépendra du niveau de risques que vous êtes prêt à prendre.