SCPI ou investissement locatif : quel est le meilleur choix ?

Avant de comparer les SCPI et l’investissement locatif, il convient de bien définir ces deux méthodes d’investissement. 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier, ou SCPI, est un véhicule d’investissement qui permet aux particuliers d’investir et de gérer collectivement des biens immobiliers, via une société non cotée en bourse. Les SCPI investissent dans des biens immobiliers occupés par les professionnels tels que des bureaux, des commerces ou des entrepôts. Les investisseurs reçoivent une partie des loyers, en fonction des parts sociales qu’ils détiennent, chaque trimestre. 

À savoir : Le capital social minimum d’une SCPI est de 760 000 euros. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion.

L’investissement locatif, qu’est-ce que c’est ?

Lorsqu’ils font le choix de l’investissement locatif, les investisseurs achètent un bien immobilier. Le plus souvent, l’achat est réalisé à crédit. Ce bien peut faire l’objet de travaux avant d’être mis en location pour des particuliers ou des professionnels qui verseront des loyers mensuels au propriétaire.

Quelle est la meilleure option entre SCPI et investissement locatif ? Quels sont les avantages et les risques de ces deux types d’investissement ?

Frais et gestion des biens des SCPI

L’investissement dans les parts d’une SCPI représente de nombreux frais pour l’investisseur. En plus des frais d’acquisition liés à la souscription au capital de la SCPI, le plaçant devra également payer des frais de gestion pendant toute la durée de l’investissement. Concrètement, ces frais rémunèrent la société de gestion, qui doit notamment communiquer avec les investisseurs et s’occuper de la gestion administrative et locative des biens. Enfin, les frais de cession désignent les frais payés par le plaçant à la revente de ses parts de la SCPI sur le marché secondaire.

À savoir : Les frais de gestion sont généralement compris entre 8 et 15% des dividendes perçus par l’investisseur.

L’investissement locatif : une gestion complexe et coûteuse

Tout comme pour les SCPI, l’investissement locatif implique des frais d’acquisition, qui comportent les frais de notaire et d’agence immobilière. De plus, l’achat est souvent en partie financé par un crédit, qui implique donc un coût de financement et d’assurance. Le placement locatif impose également le paiement de frais d’entretien de réparation et de gestion si le propriétaire décide de faire gérer le bien par une agence.

À ces dépenses courantes s’ajoutent également les dépenses exceptionnelles, comme les travaux de rénovation après l’achat et les réparations occasionnelles. Enfin, il convient de prendre en compte que le propriétaire doit supporter les coûts liés à la vacance locative et l’absence de revenus qui en découle. En effet, le propriétaire doit alors trouver de nouveaux locataires et promouvoir son bien.

À savoir : Pour la SCPI ou pour l’investissement locatif, le paiement des frais et la gestion des biens ont un impact non négligeable sur la rentabilité de l’investissement.

Les SCPI offrent une liquidité importante, puisque les parts de SCPI peuvent être revendues sur le marché secondaire. De plus, le délai de sortie de ce placement est plus court que pour l’investissement en immobilier direct. Enfin, les SCPI sont accessibles aux petits investisseurs, ce qui n’est pas le cas du placement immobilier direct. 

Si ce type de placement offre une liquidité moins importante, il convient de noter que le particulier a une visibilité totale sur son investissement et peut décider de la méthode de gestion du bien, ce qui n’est pas le cas pour les SCPI. 

Les SCPI : un outil de diversification efficace

Les SCPI sont un puissant levier de diversification. En effet, étant donné qu’elles investissent dans plusieurs biens, elles offrent une diversification géographique, sectorielle (en louant à des professionnels de secteurs variés), et permet de diversifier les locataires. Elles permettent également à de petits investisseurs d’avoir accès à des projets ou des biens auxquels ils ne pourraient pas prétendre en investissant seuls.

L’investissement immobilier direct, un outil de diversification pour les gros investisseurs

L’investissement locatif direct peut représenter une opportunité de diversification pour les investisseurs ayant un patrimoine et des ressources suffisantes pour se positionner sur plusieurs géographies.

Fiscalité des SCPI

En France, les revenus générés par les SCPI sont imposés comme des revenus fonciers. S’ils n’excèdent pas 15 000€ par an, un abattement de 30% est appliqué sur les revenus bruts et le montant restant est soumis à l’impôt sur le revenu (régime microfoncier). Si les revenus dépassent 15 000€, l’investisseur est soumis au régime réel et bénéficie de déductions fiscales pour certains frais. Les plus-values sont également imposées à hauteur de 19%, mais l’investisseur peut bénéficier d’un abattement fiscal à partir de la sixième année de détention. Enfin, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%.

Fiscalité de l’investissement locatif

Concernant la fiscalité du placement locatif, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers s’il s’agit d’un appartement ou d’un bien non meublé. Dans ce cas, l’investisseur peut parfois bénéficier d’une réduction d’impôts dans le cadre de la loi Pinel. Si le bien est meublé, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, dont l’imposition dépend du montant des recettes. Enfin, il convient de noter que le plaçant doit également payer les taxes locales (taxe foncière, la redevance d’ordures ménagères et la taxe d’habitation). 

À savoir : les informations sur la loi Pinel sont disponibles dans cet article.

Les déterminants de la rentabilité d’une SCPI

Investir dans une SCPI offre un rendement régulier via le versement d’une partie des revenus locatifs générés par les biens détenus par la SCPI. En plus de ces revenus stables, les placements dans les SCPI permettent d’espérer obtenir une plus-value à la revente des parts sur le marché secondaire. Dès lors, la rentabilité du placement dépendra des frais de gestion appliqués par la société qui gère la SCPI, des frais de souscription et de cession. La rentabilité de cet investissement immobilier dépend également de la fiscalité appliquée à la SCPI. 

La rentabilité de l’investissement immobilier est très incertaine

Du côté de l’investissement locatif, les revenus du placement sont constitués des loyers versés par les locataires. Afin de connaître le rendement de son investissement immobilier, le plaçant doit alors calculer tous les coûts liés à l’investissement locatif, comme les coûts de financement, les éventuels coûts du projet de rénovation du bien, les coûts d’entretien et de gestion.

La rentabilité de ce placement est donc assez incertaine, car de nombreux coûts imprévus peuvent détériorer la rentabilité (rénovation, vacance locative). De plus, la rentabilité de l’investissement locatif dépend en partie des taux d’intérêt, qui détermine le coût de financement. Enfin, l’investissement locatif peut aussi générer une plus-value à la revente, en cas d’évolution favorable des prix des biens. Par extension, le plaçant s’expose au risque d’une baisse du prix de son bien.

Pour conclure, les SCPI et l’investissement locatif sont deux types d’investissement avec des avantages et des profils de risque très différents. De plus, ils n’impliquent pas le même degré d’implication dans la gestion des biens. SCPI et investissement locatif ne sont pas non plus accessibles au même public. 

Même si les SCPI ont de nombreux avantages sur l’investissement locatif, le choix entre ces deux alternatives dépend du profil de l’investisseur, de son appétence au risque, de la rentabilité recherchée et de la diversification recherchée. 

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